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逢周五,資深經紀 陳紅談“房產” 2017-09-15
新聞來源:地產經紀陳紅Nancy Chen發佈作者:地產經紀陳紅發佈時間:2017-09-15
 本周重點—1)短售屋買家有哪些風險? 2) 如何選擇一個優秀房地產經紀? 3)一周一問
  大家好! 2017年是拉斯維加斯房產是最近5年來,最豐收的一年,買家和賣家都非常強勢。總體來說,現在還是賣家市場Seller’s Market 。而對于房產高端市場來說,今年第三季度開始放慢腳步。9月份來,打電話給我們想賣房或找我們估價的客戶,非常活躍。
  一,短售屋買家有哪些風險?
  拉斯維加斯目前有3.8% 短售屋,我們也有幫買家買到性價比超高的房子。只要允許有等待的時間,相比得到的好房價還是很值得的。同時買家購買短售屋,也有一些風險。
  為什么會出現短售(short sale)的房子呢?
  屋主在高價時貸款買進,由于各種原因屋主不能繼續還貸,自己又沒錢補貼差價,也不想放棄產權而毀壞自己的信譽。這時屋主向貸款銀行提出申請,希望貸款銀行同意短售并承擔差價的經濟損失。這須取決于貸款銀行的批準。
  如果銀行同意,屋主就可以把房屋以低于房屋實際欠款額上市,在收到offer,選擇并簽了合同,這是第一步。
  1.潛在的拒絕
  銀行希望盡量減少他們的損失。如果您出價大大低于公平市場價值的話,您的出價將被拒絕,或銀行可以作出還價,而這將延長全過程。
  2.修理費用不好要
  Short Sale的房子通常是“As-Is”。意思是說,你看到的是什么樣就是什么樣,房子的狀況不能成為講價的條款。 這樣的房子標價雖然很低,但是需要后期維修,投入的錢也不少。
  任何房子都是可以做房屋檢查的,短售屋也同樣。但是,這只是讓買家對自己買的房子有個了解而已。通常不會同意再付任何修理或修復費用。
  3. 潛在不利因素是“完成購買的整個過程可能會比較長。”
  在拉斯維加斯短售屋平均天數是200多天。 房主需要同貸款銀行協商決定能否接受買方的出價,這時需要等待一段時間, 一般在3個月左右。
  有的快的Short Sale可以2-3個月就完成過戶,也有的Short Sale可能會拖半年以上或更長而最終銀行不批準,還是買不成房子,各種可能性都是有的。所以如果買家決定要買短售房,那么offer之后需要有耐心。
  二,如何選擇一個優秀房地產經紀人?,以下8個問題可以問!
  1)做房地產銷售多久了?這是你的全職工作?
  拉斯維加斯現有15000多名經紀, 這個行業如其他行業一樣,需要實踐經驗的積累和,談判能力,全局把關能力。
  2)去年和今年賣了多少套房子?
  數據來說話。
  3)你獲得過什么稱號或證書?
  房地產市場和知識日新月異。好經紀, 會與時俱進,不斷學習房地產知識。專業人士必須有額外的專門培訓,才能獲得這些榮譽稱號。這些認證幫助了解特殊技能,代理可以應用到特殊房地產需求。如CNE,ABR,SRS,CRS?,談判專家,認證買房專家,賣房專家,認證住宅專家,也有專家對軍人客戶,老年人和短售專家等等。
  4)現在均價多少?多少房子在市場上賣?需要多久售出房子?
  看對房產市場了解有多少。
  5)listing要價和銷售價的區別?
  要價和銷售價的區別,可以看出房地產經紀的定價和談判技巧。
  6)你推薦房子的營銷方式和系統(做哪些廣告?)
  7)如何與賣家保持聯系,告訴賣房進展程序的?
  聽到過賣家最多的投訴是: “我的經紀人,把房子掛在市場上后,就聽不到他們的聲音了。加強與賣家的溝通, 有助于賣房調價和賣房速度,策略調整。
  8) 提供最近幾個客戶的聯系信息 以便多方面了解客戶的服務反饋嗎?
  可問房產經紀之前的客戶評價。
  三,一周一問
  問1: 拉斯維加斯房子平均回報率是多少?
  答:租金回報率公式:(月租金-每月物業管理費)× 12/購買房屋總價
  這種方法算出的比值越大,就表明回報率高。
  1)現在拉斯維加斯房子均價26萬美元,平均租金$1200/月,回報率在5-6%。
  2)投資房產有兩個方面需要考慮:一個是租金回報率;一個是升值的潛力空間。后者也重要。
  通常,房屋越貴的地方其租金回報率是比較低的。從長期來看,這些地方房屋升值的空間比其他租金回報率高的地方要大。比如拉斯維加斯沙漠林,平均價32萬美元,學區和居住環境在拉斯維加斯都是頂尖的,很受我們的客戶青睞。
  所以在投資時,并不是購買低價格高回報的房屋就是最好,建議要從兩方面結合考慮。
  問2: 外國投資者一般可以貸款的額度是多少?
  答: 據美國全國房地產經紀人協會(National Association of Realtors)統計,在美國,向外國人出售的不動產總額占到了美國國內銷售額的6%以上。
  外國購房者通常是40%左右的首付,需要提供一份至少2-3個月的存款證明。
  如國泰銀行和華美銀行, 他們可以給外國人貸款。我們好幾個中國和加拿大客戶從國泰銀行Cathay Bank 成功貸到款,周期是45-60天。
  如果您或您的家庭朋友需:房產買賣, 房產管理,免費房屋估價,
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  關于房產經紀陳紅 Nancy ---每周五為“賭城天天報”寫房產專欄,是拉斯維加斯前100名最有影響力的房地產經紀。她經驗豐富,熱情親切,房源多 客源廣,8年來幫助過許多中國和美國房產客戶。她自己也是房產投資者,理解買家和賣家的需求。歡迎面對面的咨詢
  服務:房產買賣 房產管理
  陳紅 Nancy 曾獲的獎項及承諾:
  認證國際房產專家,賣房專家代表,可信任的買家代表,認證談判專家,退休房產專家,報紙房產專欄作家,豪宅市場專家,Top 25 Woman of Realtors at Las Vegas.
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