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逢周五,資深經紀 陳紅談“房產” 2017-02-04
新聞來源:地產經紀陳紅Nancy Chen發佈作者:地產經紀陳紅發佈時間:2017-02-07
 大家好!本周重點——1) 拉斯維加斯最新房產走勢 2) 外國人在美國投資房產后如何報稅呢?
  一,拉斯維加斯最新房產走勢
  據拉斯維加斯房產經紀協會(GLVAR) 報導,2016年拉斯維加斯成交量共41720套,與2015年相比成交量38577套 高出了8%。
  12月份獨立房銷售均價$235,000,平均單價$140/sqft;康斗和排屋均價是$113,000。
  12月份成交量是3402套,其中短售屋占4.8%,銀行屋6.2%.
  現金買主占28.7%. 據往年的經驗12月份銷售是淡季。2016年12月份成交量比11月份增長了4.6%,形勢非常好。
  現獨立房房源總數10,224套,房源緊缺,僅供2個月的庫存(6個月是平衡市場),屬于賣家市場Seller’s Market。71%以上的獨立房在60天內售出的。目前供不應求,一個房子收到多個報價 買家互相競爭也很正常。所以買家考慮報價時,要審時度勢來抓住機會。
  2017年1月份和2月份房價有望提升,現在市場上房源Active Listing 均價是$269,000,三個主要驅動要素是:拉斯維加斯的經濟發展,免州稅和人口增長。現拉斯維加斯人口以每年2%的增長速度。
  圖1: 歷年房價比價圖-2012年后,每年穩中有升,仍沒有回到2006年高峰期的房子均價$315,000. 2016年12月份均價$235,000
  圖2:房源庫存減少,供不應求。
  圖3:現是賣家市場-Seller’s Market .
  二,外國人在美國投資房產后如何報稅?
  做為外國人在美國投資房產后如何報稅呢?持綠卡者,已成為美國納稅人;美籍公民,必定是當然的美國納稅人。
  外國人由于沒有社會安全卡號碼, 須填寫W-8BEN表,以證明其外國人身分。這份W-8BEN表格的有效期是三年,三年后須再填,否則銀行將扣除預繳稅。
  1.外國人房地產收入
  外國人可以在美國自由購買出租房地產,但租金收入和將來賣出時得到的資金增值收入都是個人的收入,需要繳付入息稅,最好請會計師打理。
  2. 外國人賣屋時的收入
  名為Foreign Investmentin Real Property Tax Act of 1980(外國人投資房地產稅例,或簡稱FIRPTA)規定,外國人在賣屋時的增值收入并非稅率比較低的「長期資金增值」(Long Term Capital Gain),而是當為普通收入(Ordinary Income),要按稅率計算稅金。
  此外,外國人也面對「預繳稅」(withholding tax)的問題,稅例上規定,假如賣屋者是外國人,而該物業不是自住和售價超過三十萬元,買家或其公證代理便有責任,要在賣屋款項上扣除預繳稅,然后交入國稅局。扣除的金額是賣屋價的10-15%。不論是否有資金增值,也不論資金增值多少,都要扣除預繳稅。
  這兩者都是預繳稅,假如真正的稅款比預繳金額低,當然可以在報稅時要求將多付了的稅金取回。
  順便一提,外國人假如去世,產業一樣要通過法庭認證(Probate)的過程,才能由受益人繼承,除非該外國人在生前已經成立生前信托。換句話說,外國人假如在美國用個人的身份投資房地產,應該由律師設立生前信托,去避免將來需要通過認證。
  文中部分文字、圖片、數據摘自網絡。
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  關于房產經紀陳紅 Nancy ---每周五為“賭城天天報”寫房產專欄,是拉斯維加斯優秀的房地產經紀。她經驗豐富,熱情親切,房源多 客源廣,已幫助過許多中國和美國房產客戶。她自己也是房產投資者,理解買家和賣家的需求。專精: 投資 豪宅 學區 退休房
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  陳紅 Nancy 曾獲的獎項及承諾:
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