當前位置:賭城天天報 主頁 > 新聞 > 地產動向
逢周五,资深经纪 陈红谈“房产” 2016-12-30
新聞來源:地產經紀陳紅Nancy Chen發佈作者:地產經紀陳紅發佈時間:2016-12-30
 大家新年快乐!本周重点——1) 房产买家15个亮点-喜欢买什么样的房子和为什么要买房子 2)买家是怎么搜房的? 3)中美房地产差异是什么?
  一,2016房产买家亮点
  美国房产经纪协会 NAR统计:NAR对最近购房者和卖家的年度调查“客户喜欢买什么样的房子和为什么要买房子?”
  对于大多数购房者来说,购买房地产是他们最大的金融交易之一。买家不仅为了买一套自己住的房子,而是因为工作,家庭情况的变化,需要一个更小或更大的生活区 。 有关他们在这个重要交易中的经验和信息分享,以下是最新报告的亮点。
  1)31%的买家,购房的主要原因是希望拥有自己的房子。
  2)买家喜欢的房子:独立房,1900 sqft 尺左右,3 房2浴,1991年后;
  3)首次购房者占35%,比去年有增加了3%。
  4)88%的买家通过房地产经纪人购买了房子,88%的买家会再次使用他们的代理,或向他人推荐他们的代理。
  5)买家喜欢的房子:独立房,1900 sqft 尺左右,3 房2浴,1991年后;
  6)8% 是FSBO sales 屋主自卖
  7)全美房源紧俏,影响了买家的搜索过程和选择范围。从而房价也逐渐提升。
  8) 买家搜房平均是10周, 平均看10个房子会下单。买家反应很难找到合适的房子。
  9)大部分的屋主有赚到钱了(House Equity),所以现在逐步开始卖房打算。
  10)典型的买家平均年龄44岁,2015年的家庭收入中位数 88,500美元
  11)66%的买家是已婚夫妇,17%是单身女性,7%是单身男性,8%是未婚夫妇;
  12)11%的购房者购买了一个多代同堂的房子,来照顾老龄化的父母,也节省成本;
  13) 83%客户喜欢 独立房(Single Family House)
  14) 买家最终要价和成交价是98%,也就是基本上卖家的要价是成交价,差异是2%左右;
  15)平均每12年,美国屋主会考虑卖房,18%的屋主想一辈子住在同一个房子.
  二,买家都是怎么搜房的?
  1)44%买家,先网上搜房,17%的买家先找房地产代理。
  2) 79%的买家发现他们的房地产代理是一个非常有用的信息来源。 86%买家认为网上信息很有帮助。
  3) 89%的买家认为房子照片很有帮助
  4) 60%的买家非常满意房子和买房过程。
  5) 42%买家通过朋友介绍经纪,11%买家用之前的老经纪;
  6) 70% 买家只面试一个房产经纪;88%的客户对自己的经纪满意。
  三,中美房地产差异是什么?
  越来越多的中国人将投资目光转向美国房产, 了解“中美房地产市场的十大差异”才能更顺利地实现美国置业梦。
  1、城市与乡村:中国城乡差别大 ,美国城乡无明显差别
  在中国,城市就是城市,乡村就是乡村。在美国,不管是在纽约还是在洛杉矶,没有绝对的城市和乡村的区别,只有城中心有一个很小的相对集中的地方,其它都是像卫星一样幅射出去的各个城市和区域,每一个区域都有自己自成体系一套系统,商店、饭馆、医院、学校,为居住在该区域的人提供了很大方便。人们不需要做什么事都涌到市中心去,在自己所居住的区域里都可以办到。这就是中国和美国最大的不同的地方。
  2、房地产相关制度:美国制度健全 中国还需完善
  在美国的买卖房屋里面,有许多的第三方机构来协助买卖房屋的进程,这里面有估价公司,房屋检查,公证公司,银行、以及经纪人制度,产权保险公司等等,每一个机构都在买卖过程中发挥自己的功能,保证房屋买卖的公平和合理,也保证买卖过程的每一个环节尽善尽美 。使房地产行业能够公平、透明,健康、蓬勃的发展。
  中国的房地产事业近几年刚刚起步,还不够完善。无论是中介制度还是买卖过程,都存在许多问题。政府在不同时段的宏观调控变幻莫测,让人无所适从。整个房地产市场的投机行为远超过房地产实际需求。
  3、产权性质:中国住宅产权有使用期限 美国产权是永久产权
  美国是私有财产制,房屋的买卖包括土地,就是说,你买房的同时也同时买下了盖房子的那块地。而且美国的产权是永久性的,而中国的住宅产权是七十年期限,一般商业房产期限只有五十年。
  4、房产税:美国持有环节税费征收严格 ,中国交易环节税费高
  在美国,只要你拥有房子,你就要交纳房地产税,美国通常为1-3%, 各州都有自己不同的标准。所以你买了房子以后,每年都要交房地产税,变成你拥有财产的持有成本,这也使得美国房屋的空置率降低,相对抑制了投机者的炒房行为。我们知道,目前在中国有30%以上的空置房屋,主要是因为人们把买房当成是投机,购房后不是入住或出租,而是空置等待房地产市场短期内爆涨,所以大部分投资房都是空置的。中国为了抑制房屋的空置率,也开始在几个大城市试验征收房产税,但房产税率只有0.5%左右,不能起到预期抑制炒房的作用。
  5、房源系统:美国有官方的房源共享系统 中国房产信息尚不透明
  在美国和中国的房地产市场里面,有一个根本上的差异,就是他们的房源系统。在中国,没有一个统一的房源,各家房地产公司,只卖自己卖的房子,或者与少部分关系好的同业交换房源,但范围大多很小,局限性很大。美国有一个房源共享系统MLS,每一个纪纪人都把房源信息,传输到这个系统上,所有上市的房子在这个系统中都非常透明,一目了然。我可以带着我的客人找到他满意的房子,而这房子不必是我所卖的。别的经纪人也是同样,可以带着他们的客人来买我卖的房子。彼此互利互惠,藏污纳垢的事相对减少。整个房地产市场因此而蓬勃。
  6、支付佣金方式不同:美国由卖家支付, 中国多由买家支付
  在美国房地产买卖时,佣金一律由卖方负担,屋主在委托经纪人出售房屋时,就订立了合同,佣金一般在6%左右。当买主由别的经纪人带领来买房时,卖主经纪人需分一半的佣金给买方经纪人。美国为什么规定由卖主来支付双方经纪人的佣金,主要是因为在买卖过程中,卖主是取得金钱的一方,而买主是付钱的一方。在中国正好相反,由买方支付佣金。
  7、房子概念不同:中国买房多为公寓房 美国买房多为独立房
  在中国,所谓买房,指的是买公寓房。而在美国,买房一般是指二手房,独立房。
  8、房贷政策不同:美国可选固定利率 中国多为浮动利率
  在美国贷款买房,绝大部分是贷款期限为固定利率的十五年和三十年。美国的贷款也有浮动利率,但用的人很少,因为贷款人要自己承担利率上升的风险。在美国不论你用什么方式贷款,都可以在贷款没有到期之前,重新贷款或全部还清。除非是房价贬值,你的房价还不了银行的贷款,你需要补足差额,银行就不会同意你重新贷款。在中国贷款是采用浮动利率,按照市场的变化,购房者需自己承担利率变化的风险。
  一个有趣的问题是在美国叫贷款,而在中国叫按揭。另外美国房屋贷款没有“限贷”政策,但对外国人贷款购房的首付比例要求较高,有的要求达到50%,而对本国公民则一般要求20%首付比例。
  9、美国买房利息可抵个税
  在美国购买房子后,你支付的贷款利息可以从个人所得税中扣除。这是政府为了鼓励民众自购房屋的优惠政策。美国的税赋比较重,如果你年薪五万,购买价值四十万左右的房屋,贷款三十万,每月要支付贷款约一千八百元,其中利息平均一千五百块,一年是一万八千块,在年终报税时,扣除一万八千块的利息,你的报税基数就降低为三万二千,节省了很多。
  10、计算房屋面积的尺度不同
  在美国用平方英尺来计算房屋的面积,而中国是用公制平方米,1平方米等於10.764平方英尺。
  文中部分文字、图片、数据摘自网络,感谢成薇分享以上信息。
  欢迎关注我们的房产微信公众号:lasvegasnancy
  每周五更新房源和房产最新趋势信息!
  如果您或您的家庭朋友需:房产买卖, 房产管理,免费房屋估价,
  请来电702-596-2046陈红
  Nancy Chen陈红
  微信号:nancychenlv(欢迎加我微信)
  关于房产经纪陈红 Nancy ---每周五为“赌城天天报”写房产专栏,是拉斯维加斯优秀的房地产经纪。她经验丰富,热情亲切,房源多 客源广,已帮助过许多中国和美国房产客户。她自己也是房产投资者,理解买家和卖家的需求。专精: 投资 豪宅 学区 退休房
  服务:房产买卖 出租管理等。欢迎面对面的咨询
  陈红 Nancy 曾获的奖项及承诺:
  认证国际房产专家,卖房专家代表,可信任的买家代表,认证谈判专家,退休房产专家,报纸房产专栏作家,豪宅协会会员
陳紅談房產
胡德翰律師
熊維羆大腸直腸 广告1
亞美律師
劉大川醫學博士