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逢周五,資深經紀 陳紅談“房產” 2016-12-16
新聞來源:地產經紀陳紅Nancy Chen發佈作者:地產經紀陳紅發佈時間:2016-12-16
 大家好!本周重點——1) 2017年的5個房地產趨勢 2) 外國人在美國投資房產后如何報稅呢?
     據Realtor.com 分享的信息,2017年有Donald Trump 新總統上任,肯定有許多房產變化。首先我們已經看到房產利息率的升高,告別了2016年的利息率創歷史新低. 95%的首次置業者依靠貸款來買房,利息率的漲幅可能會使這些貸款買房供不起房子按揭,這會影響年輕一代的新買家的貸款購買能力。“買房等不起!”
  Realtor.com的經濟數據團隊分析了我們的市場數據和經濟指標,以了解2017年的主要房地產趨勢。
  根據預測,2017年全國房地產市場預計將比過去兩年緩慢,房價還是會穩中有升。
  隨著房地產市場從2008年崩盤,經過多年的升值,大多市場回復正常價格。拉斯維加斯還有升值空間,很長的一段路要走, 才能恢復。拉斯維加斯現在的房產均價事24萬美元,2006年高峰期事31.5萬美元。過去2014年-2016年里,房價穩定在22萬-24萬美元,非常穩定健康。
  由于拉斯維加斯經濟發展迅速,工作機會多,消費水平低,無州稅,吸引了越來越多的中國新移民和加州中產階級的搬遷至拉斯維加斯。
  市場恢復是好的一面,對于投資者想Flip轉賣快速賺錢的機會減少,確實很難找到16萬以下好的投資獨立房。銀行房在市場上只有5%的份額,80%以上是常規銷售, 目前房源緊缺,處于供不應求狀態。只要房子定價合理和買家方便進房子里看,一個listing 放到市場上,一周內通常會收到2-3個報價。所以我們現在為幫客戶找到好的房源,也了解不在市場上的房源,如 For sale by owner 屋主自賣屋。這個月我們幫買家成交了兩套不在公開市場的房源。
  對于有經驗的經紀, 會主動去了解市場,分析市場,幫助客戶
  找到好房源,看到市場利弊和過戶前的所有費用和流程準備。
  以下是2017年的一些主要預測:
  1. 未來10年 千禧一代(年輕人占33%)和嬰兒潮 Baby boomers一代( 50多歲的客戶)是市場的主力軍;
  2. 千禧一代將前往美國中西部
  3. 升值將放緩
  4. 房源會緊缺,銷售速度會加快
  市場上也看到新建筑的增長,一定程度上緩解了供應。
  5. 2017年領跑美國房價的是美國西部這些城市
  向西,向西! 預計美國西部市場的價格將上漲5.8%,銷售額增長4.7%,遠高于美國其他地區。 排名前十的市場中有五個:洛杉磯,Sacramento, and Riverside in California加利福尼亞州,亞利桑那州的 Tucson和 波特蘭Portland, OR.
  二,外國人在美國投資房產后如何報稅?
  做為外國人在美國投資房產后如何報稅呢?持綠卡者,已成為美國納稅人;美籍公民,必定是當然的美國納稅人。
  外國人由于沒有社會安全卡號碼, 須填寫W-8BEN表,以證明其外國人身分。這份W-8BEN表格的有效期是三年,三年后須再填,否則銀行將扣除預繳稅。
  1.外國人房地產收入
  外國人可以在美國自由購買出租房地產,但租金收入和將來賣出時得到的資金增值收入都是個人的收入,需要繳付入息稅,最好請會計師打理。
  2. 外國人賣屋時的收入
  名為Foreign Investmentin Real Property Tax Act of 1980(外國人投資房地產稅例,或簡稱FIRPTA)規定,外國人在賣屋時的增值收入并非稅率比較低的「長期資金增值」(Long Term Capital Gain),而是當為普通收入(Ordinary Income),要按稅率計算稅金。
  此外,外國人也面對「預繳稅」(withholding tax)的問題,稅例上規定,假如賣屋者是外國人,而該物業不是自住和售價超過三十萬元,買家或其公證代理便有責任,要在賣屋款項上扣除預繳稅,然后交入國稅局。扣除的金額是賣屋價的10-15%。不論是否有資金增值,也不論資金增值多少,都要扣除預繳稅。
  這兩者都是預繳稅,假如真正的稅款比預繳金額低,當然可以在報稅時要求將多付了的稅金取回。
  順便一提,外國人假如去世,產業一樣要通過法庭認證(Probate)的過程,才能由受益人繼承,除非該外國人在生前已經成立生前信托。換句話說,外國人假如在美國用個人的身份投資房地產,應該由律師設立生前信托,去避免將來需要通過認證。
  文中部分文字、圖片、數據摘自網絡。
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  關于房產經紀陳紅 Nancy ---每周五為“賭城天天報”寫房產專欄,是拉斯維加斯優秀的房地產經紀。她經驗豐富,熱情親切,房源多 客源廣,已幫助過許多中國和美國房產客戶。她自己也是房產投資者,理解買家和賣家的需求。專精: 投資 豪宅 學區 退休房
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