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逢周五,資深經紀 陳紅談“房產” 2016-12-09
新聞來源:地產經紀陳紅Nancy Chen發佈作者:地產經紀陳紅發佈時間:2016-12-09
 本周重點——1) 拉斯維加斯最新房產趨勢 2) 川普上臺后 未來兩年美國房產市場很怎么樣?
  大家好!
  一,拉斯維加斯最新房產趨勢
  據拉斯維加斯房產經紀協會12月7日數據統計, 11月份獨立房平均價為24萬美元,與去年同期相比上升了7.9%;康斗和聯排別墅平均價為12萬美元。這些都是很好的跡象表明房產市場的健康有序。鑒于放假市場,利息率和稅務因素,許多買家期望在2016年12月底買到房子。
  11月份共成交3244套,成交量與去年同期同期相比增加了30%.
  房源仍然很緊張,供不應求,現只供銷售3個月的市場 (6個月認為是平衡的市場),現在是賣家市場,今年的房子賣得比去年快,現在平均天數48天。(2015年61天)。
  7252套獨立房沒有收到報價1141套康斗和聯排別墅沒有收到報價。
  見下圖。
  二,川普上臺后 未來兩年美國房產市場很怎么樣?
  中國對美國房地產市場投資的報告顯示,自2010年以來中國對美國房地產市場的直接投資迅猛增長;目前中國在美國住宅和商業地產投資上名列前茅。報告稱,中國是除加拿大以外對美國房地產市場參與度最深、最廣、速度最快的投資國。
  在2010年前,中國對美房地產直接投資幾乎可被忽略不計。但從2010至2016年,情況發生巨大變化。
  2010-2015年中國商業地產收購量(按財產類別劃分)
  中國投資者在美國商業房地產領域,以年增長率70%的速度總共投入了171億美元。其中2015年增長最快,一年就達85億美元,構成總量的大約一半。報告作者、羅森咨詢集團合伙人亞瑟?瑪岡表示,中國商業地產投資遍及美國33個州。
  但中國對美商業地產投資主要集中在美國一線大都會城市,排名第一的是紐約,其次為洛杉磯和舊金山,僅此三大城市就占中國對美商業地產投資總量的大約70%,其余分布在美國各地。
  對比商業地產,中國投資者在美國住宅地產的投資規模更大。從2010至2015年,中國買家在美國住宅地產上花了930億美元,年增長率為20%,
  中國買家最青睞加州住宅地產
  報告顯示,中國買家最青睞加州的住宅地產。2015年,中國買家購買加州地產的銷售額占全年的35%,其次為華盛頓州占8%,紐約占7%。這些地方都有來自中國的直飛航線,以及成熟的華人社區。2017年1月拉斯維加斯的海南直航從北京到拉斯維加斯的開通,會促進拉斯維加斯的房產市場和旅游業的發展。
  2010-2015年中國在美國各州商業地產收購量
  來自中國的資本已經對美國經濟和工作崗位產生重大影響。報告發現,截止2015年底,中國對美正在進行的和計劃進行的建筑項目的投資達150億美元,這些項目從在洛杉磯和舊金山灣區的數十億美元的多用途項目,到在二線市場的較小規模的發展項目。報告估計,EB-5移民簽證項目已經產生了至少95億美元的中國投資資本,自2010年以來創造了大約20萬個工作崗位。
  英國《金融時報》旗下的,專注數據新聞分析的EM Squared 在報告中指出:未來兩年,中國投資者將繼續增加離岸資產持有量,而房子——這個中國人傳統觀念中的“最重要財產”,也是中國投資者在海外最青睞的投資項目;美國,則是最受中國投資者青睞的投資目的地國。
  報告結論一:比起盈利,中國投資者更為對沖風險?
  根據對中國家庭對外投資的年度保密調查,EM Squared發現,大多數受調查的海外投資者計劃在未來兩年增加其海外持有資本,并保持對海外資產配置的興趣。
  調查還發現,只有29.7%受訪者進行海外投資的初衷是為了獲取更高的利潤,更多投資者選擇海外投資,是為分散風險。
  經濟風險為其一。54.1%的受訪者預期中國經濟將會進一步放緩,而47.3%的受訪者認為人民幣兌美元匯率在過去兩年貶值率已經達到8%,人民幣估值依然虛高,仍存在較大的貶值壓力。所以,進行海外投資是對中國經濟放緩和人民幣貶值的一種(風險)對沖。
  政治風險為其二。包括現在中國政府如火如荼進行中的反腐敗運動,讓一些中國投資者選擇海外投資。
  雖說大部分受訪者選擇海外投資是為對沖風險,但中國投資者對海外投資的盈利也越來越有信心。調查顯示,隨著富裕的中國人變得更加熟悉海外投資市場,將海外投資組合的預期回報率設定為至少5%的投資者從前一年的39.2%,上升到了51.4%。與此同時,固守本地投資市場的保守主義出現了下滑的跡象。
  報告結論二:中國投資者最愛買房
  中國人就是愛買房。調查顯示,大部分中國投資者的境外投資起步于房地產,而房地產投資幾乎是所有人的首選。有71.6%的受訪者表示,他們在海外擁有自己的住宅物業。雖然,該數據略低于2015年76.6%的記錄,但很大程度上是因為此次調查樣本擴大,首次加入了大眾富裕的投資者。
  近年來,對海外購置物業有自住需求的中國購房者越來越多。有58.5%的受訪者表示,在海外購買財產的最重要原因是給自己的家人或是孩子在海外求學找一個居所。另有43.4%的受訪者表示,他們在海外購買住房只是作為一種投資。
  此外,因為對國外經濟、政治環境相對陌生,進行海外投資的高凈值人群普遍比國內更為保守,固定收益類成為僅次于房地產的第二大投資產品。
  值得注意的是,股票,壽險計劃和結構化產品也很受歡迎。在調查中,有35.1%的受訪者持有外國證券,對比一年前的比例僅為27.3%。
  報告結論三:“ 美國 ” 是最受中國投資者歡迎的目標國
  美元走強和地緣政治的不確定性加劇,使美國成為最受歡迎的投資目的地,有39.2%的受訪者持有該國的資產,64.3%的受訪者計劃在未來兩年投資美國。
  加拿大排在第二位,有 38.1%的受訪者表示將投資加拿大,其中不乏準備購買加拿大房產的投資者。
  美國也是中國人購買海外房產的首選目的地,在此次調查中有28.3%的受訪者選擇了美國房產,其次是加拿大(22.6%)和澳大利亞(20.8%)。
  不過,不斷上漲的美國房價可能會繼續減少需求。根據全國房地產經紀人協會調查顯示,中國公民在截止2016年3月的一年時間里,共購買29,195個美國房產,對比2015年同期的34,327個和2014年的37,223個呈現出了下降趨勢。
  總統當選人特朗普曾在房地產行業開始他的職業生涯。
  他的父親是一位房地產大亨,他通過以自己名字命名的豪華公寓、酒店和賭場賺了一大筆。但是對于難以負擔住房和價格上漲的中產階級,特朗普的這種經歷能夠幫助到他們嗎?
  舊金山房地產研究網站Trulia.com的首席經濟學家拉爾夫(Ralph McLaughlin)指出,在短期內,特朗普獲勝對于美國購房者的信心既是好事又是壞事,特朗普會給高檔自由主義者所謂的"昂貴的海岸線"以及藍領住房市場的"特價地帶"造成短期影響。
  他認為:"在經濟狀況健康的州,購房者可能會對美國經濟的未來感到更多的不安和猶豫,這將抑制進行大筆投資的興趣。而另一方面在經濟停滯不前的州,購房者可能會(因為特朗普當選總統)感到信心大增,從而提振需求。"
  特朗普對他的支持者表示:"我們將改造各個內陸城市,并重建我們的公路、橋梁、隧道、機場、學校和醫院。我們將重建我們的基礎設施,這也將給數以百萬計的人帶來工作。"
  加州房地產拍賣網站Ten-X的執行副總裁沙爾加(Rick Sharga)認為:"如果特朗普總統針對內陸城市和全國老化的基礎設施成功推出大規模的重建計劃,那么它可能會通過消化大量的建筑材料和熟練工人,來對建筑行業帶來影響。"
  更多的就業機會和更高的工資能夠推動人們組建家庭和進行購房行為,這兩個因素是房地產市場完全復蘇的關鍵,而這也是特朗普承諾改善的地方。他認為:"如果特朗普總統的計劃能夠成功一半,房地產市場就能夠飆升。"
  感謝著名房產經紀成薇分享以上文章。
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  關于房產經紀陳紅 Nancy ---每周五為“賭城天天報”寫房產專欄,是拉斯維加斯優秀的房地產經紀。她經驗豐富,熱情親切,房源多 客源廣,已幫助過許多中國和美國房產客戶。她自己也是房產投資者,理解買家和賣家的需求。專精: 投資 豪宅 學區 退休房
  服務:房產買賣 出租管理等。歡迎面對面的咨詢
  陳紅 Nancy 曾獲的獎項及承諾:
  認證國際房產專家,賣房專家代表,可信任的買家代表,認證談判專家,退休房產專家,報紙房產專欄作家,豪宅協會會員
 
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