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逢周五,資深經紀 陳紅談“房產” 2016-09-02
新聞來源:地產經紀陳紅Nancy Chen發佈作者:地產經紀陳紅發佈時間:2016-09-02
 本周重點- 1)現在房產市場是怎么樣的? 2)美國房產投資稅務指南
    大家好! 
  一,現在房產市場是怎么樣的?
  1.) 房產市場概觀
  據美國房產經紀協會統計2015年數據, 65%美國家庭擁有自主房,35%為租戶。房子平均尺寸為1500尺。2015 年共成交 15,250,000 套房子,包括51萬套新房。 有200百萬多房地產經紀,86,004家房產公司。
  房地產經紀平均年齡為53歲,62%為女性,平均房產經驗為10年,平均年收入為$39,200
  2.)買家概觀
  首次買房客戶占: 32%,平均年齡31歲。87% 買家通過房地產經紀買的。72% 客戶會繼續用同一個經紀。44%的客戶是網站上找到自己喜歡的房子,33%的客戶是通過房產經紀推薦找到的房子。6% 通過親戚朋友。1%客戶通過報紙找到的。53%買家買到后3個月內會裝修一下房子,平均話費為$4,550
  3.)賣家概觀
  賣家通常會拿到合理要價的98%,43%的賣家降過價格至少一次,市場平均天數30天,
  42% 賣家找到經紀是通過朋友介紹的。24%的客戶用之前曾經幫買賣過房子的經紀。67%賣家會繼續用同一個經紀。
  二,美國房產投資稅務指南
  8月19日,拉斯維加斯著名華人會計師 Joseph Shah 為我們房產經紀講解房產稅務知識。感謝Joseph Shah。 他分析地很精辟。
  1)外國人賣房預扣稅通常是銷售價地10% (不看買進價)。 如是自住房2年,30萬以內地可以不用繳10%預扣稅。
  2) 新規定:1099必須在1/31/2017前發出。
  3) 非營利性機構簡化了申請難度。
 
  非常感謝成薇分享以下“美國房產投資稅務指南”知識
  一般美國房產公司都需要請職業會計師來處理稅務問題。買房賣房如何合法規劃避稅,出租房如何合理從稅務角度利益最大化,你準備好了嗎?
  一、買房準備
  作為一個精明的買房族,從開始準備買房起,你就要計劃怎樣最大化的減少你將來需要繳納的稅額。簡單來說可以從以下幾點出發:
  用途:是否用于自住,還是用于出租從產生現金流
  時間:是否在不久將來打算賣掉,是否期待升值
  身份:是否是美國稅務公民(不同于移民法律規定的美國公民)
  債務:是否考慮資產保全,或房產債務與個人分離。
  1)為何要考慮用途?
  因為房屋的用途關乎到你需要與什么稅表打交道,關乎哪些支出減免你可以使用,哪些憑證文件需要保存或記錄以待報稅時使用等等。同時你也需要考慮以什么形式來擁有房產,能更好的實現你的用途。
  2)房產的主要擁有形式:
  個人直接擁有
  公司形式擁有
  房產投資通常以合伙企業(Partnership),有限責任公司(Limited Liability Corporation,簡稱LLC),或是 小型企業股份公司(S-Corporation)形式運營。以公司形式運營的好處是,公司投資的房產出現意外時個人可以規避相關的法律責任。
  3)為何要同時考慮賣出時間和用途?
  美國“自住宅”(primary residence)賣房可以享受$250,000(單身納稅人)至$500,000(夫妻納稅人)的免稅額。簡單來說就是,你的房子賣出時若是增值了,只要滿足以下幾個條件便可以免除增值稅:1)必須是你的“主要住宅”,2)持有房屋所有權5年,3)在賣房前的5年內至少有2年住在這里。而且每一次房屋買賣的間隔不能少于2年。
  總之,想合法合理避稅,買房整體規劃很重要!
  二、購買房產
  買房成交后你一定會收到一張“房地產交易完成單”(Closing / Settlement Statement),俗稱 HUD-1,里面記錄著詳細的結算時間,房產地址,以及所有完成交易的費用列表。這是一張非常長的看著就頭疼的清單,可是你一定要保留好它。因為它決定了你賣房時和計算增值稅時的房子成本(Basis)。上面有買賣雙方交易金額明細,但你只需要關注買方(Buyer)的明細即可。你的成交費用(Closing Costs)包括傭金(Commission),產權費用(Title Costs)等等都可以加到你的購買價格上增加房子成本。
  如房子買價50萬,你的 HUD-1 表上顯示各種費用2萬,那么賣房時你的成本就是52萬,這樣增值部分就減少了2萬,開心嗎?若是以公司名義買房,你的成交費用(Closing Costs)以及貸款費用(Loan Fees)需要計入無形資產,然后按貸款時長來攤銷(類似折舊)。
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  關于房產經紀陳紅 Nancy ---每周五為“堵城天天報”寫房產專欄,是拉斯維加斯優秀的房地產經紀。她經驗豐富,熱情親切,房源多 客源廣,已幫助過許多中國和美國房產客戶。她自己也是房產投資者,理解買家和賣家的需求。專精: 投資 豪宅 學區 退休房
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  認證國際房產專家,賣房專家代表,可信任的買家代表,認證談判專家,退休房產專家,報紙房產專欄作家,豪宅協會會員
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