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逢周五,資深經紀 陳紅談“房產” 2016-06-17
新聞來源:地產經紀陳紅Nancy Chen發佈作者:地產經紀陳紅發佈時間:2016-07-02
 本周重點: 1)最新拉斯維加斯房產走勢 2) 初到美國購房者,應該注意的十二個問題
  大家好!夏季來臨,更多的買家,供不應求,房產市場非常活躍。房價也隨之上升到均價$229,250.
  一,最新拉斯維加斯房產走勢
  據拉斯維加斯房產經紀協會(GLVAR)6月7日報導,5月份整個拉斯維加斯獨立房市場均價$229,250,與去年同期 $211,250相比升了8.5%;康斗和排屋均價是$118,000,與去年同期$112,000相比升了5.4%。 西南區市場均價$260,000. $131/sqft.
  7月份成交總數量是3349套 ,其中常規銷售占90%,短售屋Short Sale 占4%,銀行屋占6%.  現金買主占28.2%.。 現獨立房房源總數14220套,連續2年房源穩定,還是處于供不應求狀態;上市的7626套房子未收到報價,占53%。70%獨立房是在60天內售出。
  二,初到美國購房者應該注意的十二項問題
  近幾年,來美國買房的中國人越來越多,但一些人常常帶著國內的思維方式去思考,國內的處事方式在美國辦事,結果常常導致購房失敗或發生不愉快的事,那么,中國人在美國買房應該注意哪些呢?初次到美國買房,如何砍價?投資美國房產只看租金回報率嗎?
  為什么美國房產永久產權美國人卻不想擁有一輩子?你在美國買房是否能辦理貸款?
  帶著這些問題,我們來了解中國人買美國房產需要注意的十二項問題。
  1、在美國買房子首先要將購房款轉移到海外帳戶
  對于中國買主來說,購房款不是問題,但是中國有每人每年5萬美元匯出的限制。在美國買房賣方要求買方提供購房款證明,或者銀行貸款證明。
  2、買房莫匆匆,做好前期準備   
  在美購房前要做好前期準備,如在了解周邊的交通、購物、公園、學校的情況之后,要權衡自己各方面條件是否成熟,再決定是否看房買房。這里所謂條件成熟,主要指兩個方面,一方面是你確定你會在這里安家,并在心理事業生活各方面做好相應的調適。畢竟買房費力傷神,里里外外的手續費和稅款也是一筆不小的開支,一定要謀定而后動。如果心理上確實準備好了,就再看資金準備好了沒有。在美國買房,無論全現金還是貸款,都要求錢已經轉到美國當地的戶頭上,并且最好有兩個月以上的流水帳。如果需要貸款, 最好盡早與這方面的專業人士咨詢洽談。只有這些前期工作都做好了,看房才不會浪費時間,在議價時也會處于主動有利的地位。
  3、學會與經紀打交道
  在美國,95%以上的房產交易是通過經紀完成的。初到美國買房,一定有許多問題和聽不懂的專業名詞,經紀可以給你解釋。按慣例,房產經紀人為買家的服務是免費的,買賣雙方經紀人的傭金由賣家支付。因此一般來說,在美國買房找個房地產經紀是必要的。但很多中國投資者不明白的一個是美國才有的經紀人傭金制度。
  4、看上美國房子后,該怎么出價?
  美國是一個資訊很透明的地方,在看好一處房產后,經紀人大多都會幫助客人做房屋的價格評估,估算這個房子在最近的市場交易中的現在價值。如果賣主的要價高了,經紀人就要幫助買家殺價。如果要價低于市價,經紀人就要幫買主趕快搶下。
        重點是,買家要能正確評估房屋的價值,當然這需要一位好的經紀人協助。
  5、討價還價要適宜
  在美國買房子是可以砍價的,但一些中國買家開大口壓價,反而讓對方覺得沒有誠意,從而失去機會。地產律師表示,相對來說,美國的房地產市場成熟,信息公開,欲出售的房屋不會隨便亂開價,因此,在討價還價時,無需大幅壓價。
  經紀人建議,如果想以合適的價格出價,買方自己也可做些“功課”,如向經紀了解當地其它類似物業的價格,了解該房子在市場上待售多長時間等。
  6、永久產權不表示要擁有一輩子
  眾所周知,美國產權是永久性的,所以,許多剛來的中國買家都會有“在美國買房就要住一輩子,甚至要代代相傳”的觀念。其實這與美國的實際情況不太相符。根據歷年平均統計, 美國人大約7年左右就會換一次房屋。換房的原因多樣,比如工作地點改變,子女外出讀書,家庭人口變化,或者退休后把成熟城區換到偏遠安靜的地方等。美國換房頻繁的原因主要是因為沒有戶口的限制,同時城市鄉村差距小,住在哪里都很方便。
  7、在美國購房手續繁瑣,中國買家需按部就班
  相對在中國買房,在美國買房手續顯得繁瑣,在美國買房一般要經過大大小小18道程序
  (包含貸款部分): 1、與房產經紀人討論購房要求; 2、由銀行或貸款公司提供貸款資格
  審核證明; 3、申請正式貸款預先批準信; 4、選擇想要買房的地區、房屋種類; 5、經紀人
  介紹看房、選房; 6、填寫買房出價合約書,付定金支票; 7、定金支票存入第三方公證托管
  公司(Open Escrow); 8、做房屋檢查; 9、要求賣方維修; 10、審閱房屋各項結果報吿;
  11、審閱屋主(產權)報吿; 12、審閱白蟻檢查報吿; 13、購買房屋保險; 14、鎖定貸款,簽署貸款資料; 15、交房檢查; 16、銀行放款; 17、過戶,買家付清所有余款,交收鑰匙; 18、搬入新居。
  8、美國房子出租不難
  沒有房子是租不出去的。事實上,房子能否出租取決于業主希望的租金是否符合租賃市場的價格,關鍵在于租金是否符合市場。
  9、在美國買房,不要為了砍價而挑毛病
  許多買家為了砍價而故意雞蛋里挑骨頭。這個做法是有別于美國文化。在美國習慣中,因為喜歡這個房屋而出價。選擇出價的原因,必定是已與其他房屋比較后,覺得它是其中最符合條件或者是性價比最高的。當然每個房屋都不是完美的。挑毛病只會讓賣家反感,適得其反。賣家有可能會直接不考慮買家的出價而選擇別人。在另一方面,通常稱贊賣家的房子是博得賣主青睞的方法。
  10、不要要求賣家送你家具。
  在美國,房子買賣與家具買賣是分開的,這是當地的習慣。通常買賣房屋的時候,房價包含了不可移動的裝飾。比如固定在房屋的吊燈,地角邊飾,嵌入式的柜子等等不可移動的配件。而可以移動的配件都是屬于個人的物品, 比如沙發、桌椅等家具,不包含在屋價內。
  另外,院子里的盆栽可以移動,便不含在房價內,院子里的樹是種在地上不可以移動的就包含在屋價內。賣家賣了房子,不一定愿意賣他的家具。如果說屋內有自己喜歡的家具或裝飾,買家可以提出購買建議。價格就再商量。
  11、投資美國房產只看租金回報率嗎?
  投資房產有兩個方面需要考慮:一個是租金回報率;一個是升值的潛力空間。后者比租金回報率更重要。
  通常,房屋越貴的地方其租金回報率是比較低的。長期來看,這些地方房屋升值的空間比其他租金回報率高的地方要大,因為想要購買此類房屋的人數較多,而買入的數量越多其房價就越高,這就是供需平衡。所以在投資時,并不是購買低價格高回報的房屋就是最好,而是要從兩方面同時考慮。
  12、不是每個外國人都能辦理房貸。
  貸款投資,以房養房,是最劃算的房產投資方法,海外買家可以在美國貸款購房,目前很尋常也很容易。但是,不是每一家銀行可貸款給海外買家。
  由于每一個銀行的貸款利率不同,對申請人的條件要求也不同。通常如果銀行利率較高,則手續簡單要求低;有的銀行利率低,但是要求條件多,并不是每個人都能符合。
  建議申請貸款之前多家咨詢,多比較。選擇適合自己,對自己最有利的一家。
  感謝著名經紀成薇提供以上好信息!
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  關于房產經紀陳紅 Nancy ---每周五為“堵城天天報”寫房產專欄,是拉斯維加斯優秀的房地產經紀。她經驗豐富,熱情親切,房源多 客源廣,已幫助過許多中國和美國房產客戶。她自己也是房產投資者,理解買家和賣家的需求。專精: 投資 豪宅 學區 退休房
  服務:房產買賣 出租管理等。歡迎面對面的咨詢
  陳紅 Nancy 曾獲的獎項及承諾:
  認證國際房產專家,賣房專家代表,可信任的買家代表,認證談判專家,退休房產專家,報紙房產專欄作家,豪宅協會會員
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