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逢周五,資深經紀 陳紅談“房產” 2016-05-27
新聞來源:地產經紀陳紅Nancy Chen發佈作者:地產經紀陳紅發佈時間:2016-05-27
 本周重點: 美國買房合同標準形式及買賣雙方須知。
  大家好!最近房源緊張,買家看到好房,立即報價, 不要等到明天,有時就被別家搶走了。 最近帶幾個買家看房買房,出現這種多個報價競爭的情況。所以提醒一下希望大家買到自己心儀的房子。
  我有幸參加了維加斯琵琶演奏家李琳虹女士創辦的<李琳虹民樂團>。今年音樂會的主題是打擊樂,多首曲目由李金顧問及音樂藝術總監李琳虹,共同編曲,您可見識到打擊樂多樣性及和中國樂器結合產生的火花。
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  美國房產交易制度非常健全,所以在美國買房置業安全也相對有保障,這在購房合同中就可體現出來。美國法律規定,合同房屋買賣順利進行的保證,一旦出現糾紛,合同也是唯一的依據,任何沒有在合同中說明的條件,法院將不予采納。
  美國的購房合同都有標準的格式,通常要包含以下信息:
  1)房屋和賣方買方的基本信息;
  2)房屋價格;
  3)付款方式(貸款或者一次付清);
  4)訂金及返還條件;
  5)房屋檢查(inspection)期限及問題處理方法;
  6) Closing日期;等等。
  另,由於每一個交易的實際情況不同,因此可以在合同中加入一些附加條款。賣家和買家可以提出哪些附加條件,來保障自己的利益呢?
  如果您是賣家:合同簽訂後,有時會出現買家會反悔的情況,這時他們會找藉口,如銀行不批貸款等,試圖取消交易。所以,賣家要在制訂合同時附加一些特殊條款,如買家要及時貸款,來保障自己的權益:
  1、如果買家在規定的時間里沒有得到銀行的貸款批準,賣家有權從另外一家銀行為買家申請相似條件的貸款。
  2、如果銀行估價低於合同價格,買家必須無條件完成交易。一旦貸款被銀行批準,不管發生任何情況,買家必須要完成這個交易,不管銀行以任何理由拒絕放款。在華人中,房屋經常有違規加建改建或是產權問題,為避免買家以類似問題取消合約,賣家可加入以下條款:
  1、沒有義務去清理任何違規違章。如果有任何違規違章存在,買家不接受這些違規違章,賣家有權取消合同。
  2、賣家沒有義務去清理任何產權問題。如果有任何產問題存在,賣家有權利取消合同,并把10%定金退還買家。
  3、在買家買獨棟房屋時,買家都需要對土地和房屋進行測量。賣家對測量的結果不承擔任何責任。另外,如果賣家出售建造的新房子,通常會把一些條款寫進合同。對於House來說,賣家通常會要求買家支付律師費、接通水管的費用、測量費等。而對於Condo,賣家通常會要求律師把轉讓費、賣家律師費和減稅申請費寫進合同。
  如果你是買家:
  無論是買方市場還是賣房市場,買賣雙方都可以提出合理要求。對於買家來說,把一些特殊條款寫入合同,同樣可保障自己的權益:
  1、因客觀原因銀行不批貸款,買家有權拿回訂金。
  2、如果因銀行估價問題貸到的款額少於預期,買家就可以使用這個條款與賣家談判使其降價,如果賣家不同意降價,買家將有權利取消合同。
  3、銀行批準了買家貸款申請後,最後又決定不給予撥款。這個時候,如果不撥款是由買家引起,買家必須用現金完成交易。如果不撥款不是因為買家引起,買家將有權取消合同,賣家必須退還定金。
  4. 如果房子有現屋主在, 要求賣家3-5過戶前搬走并清潔房子,以便買家有時間再去看一下是否一切干凈正常。如果房子有租客,要求在考慮期內,提供租約和最近3個月的租金紀錄,審核定金和租金。就房屋違章]的問題,買家也可以提出一些條件:
  1、只有當違規違章數量超過限定數額,賣家才有權利取消合同。
  2、買家把除了房子以外的車庫、平臺、太陽房、游泳池等所有結構列在合同里,以保證它們都是合法的。
  另外,屋內的家具、電器是否應該留給買家?很多人為此爭執不休。通常,房子里固定在墻上、地上、頂上的東西都不可以拿走,如吊燈、地燈等;同時,冰箱、烤箱、洗衣機等家用電器也不可拿走,為避免糾紛,具體歸屬最好寫在合同中。
  感謝著名經紀成薇提供以上信息
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  關于房產經紀陳紅 Nancy ---每周五為“堵城天天報”寫房產專欄,是拉斯維加斯優秀的房地產經紀。她經驗豐富,熱情親切,房源多 客源廣,已幫助過許多中國和美國房產客戶。她自己也是房產投資者,理解買家和賣家的需求。專精: 投資 豪宅 學區 退休房
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  陳紅 Nancy 曾獲的獎項及承諾:
  認證國際房產專家,賣房專家代表,可信任的買家代表,認證談判專家,退休房產專家,報紙房產專欄作家,豪宅協會會員
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