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逢周五,資深經紀 陳紅談“房產”2016-01-08
新聞來源:地產經紀陳紅Nancy Chen發佈作者:地產經紀陳紅發佈時間:2016-01-11
 本周重點 : 1) 2016美國房市 2)美國35年來首度向外國投資者放寬房產稅
  大家節日快樂!
  一,2016美國房市
  經歷了十年房市低谷,美國的房價還沒完全恢復,但2015年為它走向全面復蘇提供了條件。
  房價逐年上漲,新屋銷售也達到了2007年以來最佳水平,但首次購房者的比例仍維持在歷史低谷,而今年早些時候住房擁有率也下降至48年來的低點。
  那么2016年對購房者、賣房者和租房者將是怎樣的一年?隨僑報網看看《商業內幕》(Business Insider)分析的明年房市走勢吧。
  1.房價將繼續適度上漲
  經濟學家和房產專家預計房價在大多數房地產市場會小幅上漲3.5% 。
  2.貸款利率將小幅升高
  經濟學家普遍認為,隨著美聯儲加息的啟動,與它相依存的抵押貸款會立即作出反應向上浮動。不過,30年期固定抵押貸款利率會增速較慢,因為它與10年期國債收益率相關聯,而不是美聯儲利率。
  盡管有人擔心利率提高會抑制房地產市場,但就業保障和工資增長才是影響房市的最大因素。
  3.首次購房者仍將為買房而掙扎
  房市復蘇緩慢的部分原因是首次置業者的缺失。由于工資停滯和高租金,讓他們難以支付購房首付。
  首次購房者目前的平均年齡已達到創紀錄的33歲,明年或許會更高。對于首次購房者的另一個不利因素是,相對低價的房價比其他價格水平的漲幅過快,原因在于相對于過渡房,開發商傾向于建造更大、更昂貴的房子。
  4.信用會略為寬松
  盡管不查收入貸款以及不進入屋內即對房價進行估值的年代可能會一去不復返,但經過幾年的信貸緊縮限制之后,貸款政策又逐漸寬松起來。FICO評分第三季度平均達到723即可通過貸款審核,達到四年來的最低水平,兩年前這一數字為729。
  因利率上升再融資量下降,明年銀行可能更愿意與購房者進行合作。地產數據與分析公司CoreLogic首席經濟學家諾薩夫特(Frank Nothaft)表示,貸款人的競爭更會更為激烈,信貸標準和承保將更為靈活。
  5.買房仍比租房便宜
  在一些房地產市場,租金的上升甚至超過了房價的增長。根據Trulia的數據,在全國范圍內,千禧一代買房比租房便宜36%,而此時是2012年以來最佳的購買時機。2015年在全國100個最大的都市地區,買房比租房劃算,而Rent.com的調查顯示,預計明年租金將上漲,造成這一差距更為巨大。
  6.郊區房將卷土重來
  新報告顯示,隨著市中心人口的增長以及新千年一代大多開始建立家庭,郊區再次成為買家的潛在目的地。最吸引人的郊區當然要具備靠近城市、有步行主街、就業機會多和四通入達的公共交通等特點。在大都市地區,超過五分之四的工作機會在市中心之外。
  7.買家更喜歡綠色和智能家居
  盡管成本較高,建筑商和設計者們更多地將環保功能集成到住房中,以滿足富有的嬰兒潮一代對節能、健康的居室環境和耐用性不斷增長的需求。超過一半的建筑商和39%的設計者表示他們正在對綠色項目進行研究,預計未來五年這一數字還將上升。
  同時,通過智能手機控制居室的環境和燈光,不僅節約能源,還將成為一種特定的生活方式。
  8.視頻將成為新的推介手段
  高品質、專業的照片一直是房屋宣傳的主要手段,當今的市場,更多的賣家與地產經紀人為了突出自己的特點,創建了虛擬瀏覽和視頻的方式。
  對于習慣在社交媒體上分享照片和視頻的年輕買家而言,視頻更有助于讓他們在看房過程中產生積極反應和建立情感紐帶。
  9.全現金買房將繼續降少
  全現多買房數量從2011年1月的最高點46%下降至今年8月的三分之一。CoreLogic表示,2016年這一份額可能會繼續下降,這對于貸款購房者是個好消息。
  10.更多新屋將會上市
  如今,新屋迎來了行業的春天,今年新建獨立屋增加了10%,預計2016年將會上漲23%。今年新屋銷售增長了15%,2016年將會升至26%。
  二,美國35年來首度向外國投資者放寬房產稅
  美國總統奧巴馬簽署了一項法案,放寬實施了35年之久的對外國資本投資美國不動產的稅率。此舉將為更多的海外投資者投資美國房產打開大門,來自海外的房產投資已成為了金融危機后美國資本流入的主要來源。
  該法案規定,外國養老基金在美投資房地產時,享有與美國養老基金同等的待遇。法案廢除了1980年開始實施的《外國投資房地產稅法案》(FIRPTA)對外國養老金投資美國房地產時征收的稅率。先前美國國會通過了規模高達1.1萬億美元的龐大支出法案,以擺脫政府被迫關門的陰影,對外國投資者降低購房稅率為其中的一部分。
  “過去,因FIRPTA數萬億美元的國外養老金不能直接投資美國房地產,”私募股權公司Siguler Guff & Co。總經理James Corl表示,“稅法修正改變了原有的游戲規則”,或將促使數千億新增資本涌入美國房地產市場。
  自金融危機以來,受相對收益率以及投資者認為不動產投資具備安全性等因素驅動,大量海外投資者赴美投資房地產。
  需求大增也推動美國商業地產價格創下新高。許多外國投資者在購買時改變了購買結構,使自身在投資主體中占少數,以繞過FIRPTA規定。
  新法案還允許外國養老金最高可購買美國上市房地產投資信托基金(REIT)的10%而不觸發FIRPTA規定,之前的上限為5%。
  “通過打破過時的對美國境內投資的稅收屏障,FIRPTA解除法案將有助于調動民間資本投資房地產和基礎設施項目,” 房地產行業游說集團Real Estate Roundtable總裁兼首席執行官杰弗里-德波爾發布聲明稱。
  依照舊規,大多數外國投資者在賣出美國地產時,需繳納總收益10%的稅,以及其它的聯邦、州和地方稅種。根據國家房地產投資信托協會,各種稅種累加起來,總額最高可能占據收益的60%。
  “這是一個巨大的變化,”外國投資房地產協會首席執行官Jim Fetgatter表示, “毫無疑問”這將增加外國投資者對美國房地產的投資,他稱。
  感謝著名房產經紀成薇提供以上資料。
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