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逢周五,資深經紀 陳紅談“房產” 2015-12-04
新聞來源:地產經紀陳紅Nancy Chen發佈作者:地產經紀陳紅發佈時間:2015-12-04
 本周重點 :1)什么是幸福新家的科學秘密? 2)美國豪宅走勢 3)美國房產產權
  大家好!美國假期季節,注意查看您空房的安全。12月租房市場緩慢,需要您的耐心
  和理解;12月份的買房市場仍然活躍,許多買家知道這是個選擇的好時機。賣房市場
  可以看本小區的供應量,做個明智的選擇,何時賣房劃算。 各位房產朋友,感謝你們
  的熱情支持,我們的中國城房產辦公室,自開業以來,許多客戶開始來訪我們,咨詢
  問題,深深感謝!
     一, 什么是幸福新家的科學秘密?
  家,這個詞讓人想起了各種各樣的溫暖的感覺。你一定會注意到,有些家感覺特別溫馨舒適。最近的研究揭示了有些辦法可以增加喜悅感。如你在哪里買家具,如何裝修等因素。以下分享讓你擁有陽光溫馨的建議:
  建議1:停止拖延裝修的想法,立即行動!
  你一直渴望重做你的廚房或你的浴室?好了,拖的時間越長,你的心里越有一種無形的壓力。 要了解這一點,研究人員在加州大學洛杉磯分校調查過60對夫婦, 頻率最高的詞為“想做,未完成”(例如,“我們一直想把廚房新裝修一下 或前院整理一下”)。
  更多的“百廢待興”,會影響家庭女主婦的心情,也會影響家他們的配偶的心情。所以,不要只是告訴自己,有一天你會裝修一下,趕快行動吧!這不僅讓你會有一個新的家 也會改善你們間的幸福關系。
  建議2:認識你的鄰居
  墻內重要,墻外也可關系到一個幸福的家庭生活。 哈利法克斯最快樂的家庭報告發現,“與鄰居的關系是日常生活中不可缺的一部分,現在也是很多人所缺失的,從現在開始對你的鄰居微笑,點頭,交談,一起活動,這會增加你的幸福感和歸屬融入感。”
  建議3:墻壁噴漆顏色美化(綠色或黃色)
  阿姆斯特丹大學的一項研究發現,黃色和綠色帶來幸福感。
  房地產經紀人維多利亞Shtainer說“綠色給人舒適和寧靜的感覺,所以這是一間臥室的理想選擇;黃色帶出創造力和趣味性,所以你可以把孩子的玩樂房間設為主基調。”
  建議4:了解房間亂的真實成本
  臟亂=壓力(Mess = stress)。據加州大學洛杉磯分校中心對人們的日常生活和家庭分析,一個雜東西很多又亂的家里,會使女性壓力荷爾蒙激素升高;有趣的是,男性并沒有表現出這種身體反應。
  “無論在感情還是經濟上,雜亂是浪費,是讓你花錢的,”Dana Korey,一個專業人士說。“如果你的租金為$ 2,000/月,如果你的家塞滿了一半不常用的東西,那么它的有效成本每月$ 1,000。一個短期的解決方案是將這些東西放進箱子,并有序存放起來。
  建議5:不管是買房還是租的房子,都可以享受到家的溫馨
  如果你的印象是房主比租房更快樂。這里有一個現實檢查: 賓夕法尼亞大學研究發現,租房和房主兩個群體有同等水平的幸福情感 。研究人員認為歡樂的房主會花額外的時間和花費來維護房子: 快樂的租房族,會花更多的時間在休閑活動上。
  建議6:盡快還清債務(包括房貸)
  還清房貸可以等30年,15年,也可以盡快。根據哈利法克斯最快樂的家庭報告,沒有抵押貸款的家庭比較幸福。當然,還清按揭說來容易做起來難。幸運的是,償還房屋貸款是一個盼望的好事情,所以不要感到驚訝,當你還清債務是,你的情緒會上升。
  二,豪宅走勢
  對于拉斯維加斯房產市場40萬美元以下的房子來說,現是賣家市場; 對于拉斯維加斯豪宅市場40萬美元以上,現是買家市場(供過于求)。去年38萬美元以上的房子算是豪宅等級,現在要42萬美元以上的房子,是拉斯維加斯的高端房子,現有605套,市場天數130天。而洛杉磯要340萬美元以上的房子可算豪宅等級,比拉斯維加斯高出8倍。見以下數據分析。
  三,美國房產產權
  與所有國家和地區一樣,房地產登記是美國房地產管理的一項基本制度,美國實行的是契約登記制度。房地產登記主要起公示作用和作為政府收稅的基礎。它并不擔保登記的房地產是產權清楚的,因此在房地產經濟活動中,當事人不能僅憑政府的登記來確定房地產權狀態,必須有其它保障制度。
  在美國保障產權主要靠三種方法:一是在產權轉移契約中要求轉讓人提供產權保證;二是通過代理律師查閱登記機關的檔案資料和提供法律意見,確認產權的真實性;三是向專業的產權保險公司購買產權保險。
  (一)產權擔保契約
  產權擔保契約的主要形式有二種。最常用的是一般性擔保契約,該種契約要求轉讓方必須就如下四個方面的內容向受讓方作出保證:
  轉讓人對擬轉讓的房地產具有確定無誤的產權;
  轉讓人有權轉讓房地產;
  如果因他人主張產權或他人具有優先于轉讓人的產權造成受讓人損失的,轉讓人保證賠償一切損失;
  除契約中特別注明的外,該房地產無其他任何限制和負擔。
  一般性擔保契約的擔保不僅限于轉讓方這一手,它對房地產自存在以來的產權狀況都做出擔保,因此對轉讓方前面任何一手存在的產權問題,轉讓方都要負責任。
  第二種是特定擔保契約,該契約內容基本與一般性擔保契約相同,但這種擔保契約轉讓方對產權擔保的責任只限于其自身這一手,對于由上一手造成的責任則不予擔保。
  一般來說,用產權擔保契約來保障產權,主要適應于賣方為信譽良好實力雄厚的大公司的情況下,因為在這種情況下,買方不用擔心賣方違約或者因破產而無法負賠償責任。
  (二)由律師提供法律意見
  產權保障的第二種方法主要是通過專業代理律師查閱登記機關的檔案資料,提供法律意見來確定產權。在產權保險制度出現之前,這是美國最常用的辦法,特別是在美國東部和南部地區,尤其盛行。在這種制度下,專業律師受買主或者抵押貸款機構的委托,到登記機關查閱有關房地產登記資料,然后通過研究登記資料所披露的事實或當事人提供的資料來判斷產權的合法性及市場性,提供法律意見,并對產權審查中發現的問題,提出可能的補救辦法。
  (三)房地產權保險制度
  上述兩種方法,為房地產活動當事人提供了一定程度的產權保障,但還是難于保證產權的絕對可靠。例如,靠擔保契約的方法,轉讓方可能毀約,或者轉讓方因經濟原因等根本無法承擔賠償責任。如果通過律師查檔和提供法律意見,律師只能查閱已登記過的(或已知的)文件資料,而且只能從文件表面發現問題,對可能存在的一些隱蔽的或者不是通過文字資料表現出來的產權缺陷(如失散的繼承人的突然出現并主張產權、偽造文件、登記機關的書記筆誤)等,律師有時是沒有辦法發現的。
  因此,通過擔保契約和律師咨詢做為產權保障,當事人無論多么小心,還是無法避免產權風險。為了減少風險,預防可能存在的產權隱患,美國發展了產權保險制度。目前產權保險制度已成為美國房地產經濟活動中最基本的保障制度,也是保險行業普遍的險種之一。
  房地產產權保險制度是為彌補契約擔保和律師提供法律意見這兩種產權保障方法的缺陷而發展起來的。產權保險制度與前面兩種制度相比,增加了如下幾個方面的保障:
  1、產權保險公司對委托人負有明確的合同責任,對將來可能發生的產權糾紛、產權障礙負賠償責任;
  2、它有足夠的賠償基金;
  3、受政府和法律的嚴格監管。
  產權保險公司在接受委托后,首先要做的事與律師相同,仔細查閱登記機關、稅務機關、法院等所有有關該房地產的資料檔案,并盡可能收集其它相關資料,然后仔細研究房地產的產權狀況,對發現的產權障礙提出補救措施,最后為委托人作出擔保,對今后可能發生的產權責任和造成的任何損失保證給予賠償。
  產權保險制度消除了因隱蔽的產權缺陷引起的產權風險,目前美國投資者和貸款機構都傾向于采用產權保險制度,房地產交易和房地產按揭都必須購買產權保險。
  房地產權保險的險種分為兩種:一是買方保險,二是貸款方保險。買方保險保障新業主的利益,保險期限可以延伸到包括房主的后代及房主把房地產轉手之后。貸款方保險保障抵押貸款債權人的利益,保險期限至貸款本息全部償還為止。
  產權保險的費用一般包括兩項:一是保險費。保險費標準是相對固定的,一般由房地產所在州的土地產權協會按房地產價值或抵押貸款額結合房地產的產權現狀確定,不同的州保險費有所區別,一般來說在10萬美元以內的房地產,保險費不超過房地產價值的1%,超過10萬的房地產,保險費約為房地產價值的0.6%~0.9%,房地產價值越高,保險費比例越低。
  二是房地產權搜索費用。產權搜索費用一般根據工作量計費,對新房等產權歷史短的房地產,搜索費微不足道,但對產權來源復雜,歷史久遠的房地產,費用要高一些。產權保險費用一般都是一次過支付。
  (四)產權保險公司
  產權保險公司大多是從代理房地產業務的律師行發展起來,是保險行業的一種,從業人員大多是具有豐富房地產經驗的律師。產權保險公司的行為除受保險行業法律的約束外,同時有專門的產權保險法律規范產權保險公司的行為。產權保險公司一般是美國保險協會的會員,同時有自己專門的行業協會。美國土地產權協會(American Land Title Association)是美國產權保險業的全國性行業組織。
  隨著業務的開展,許多產權保險公司建立了自己的產權檔案館,并與政府的登記、稅收、司法等機關建立了聯網電腦系統,提高了產權搜索的效率和產權的準確性。但,由于產權的復雜性,無論產權保險從業人員多么小心,經驗多么豐富,錯誤總是難免的,風險總是存在,因此,產權保險公司利用收取的保險費建立保險基金,賠償投保人可能出現的產權損失。
  (五)房地產登記
  房地產登記是房地產權保障的必要程序。在實行產權登記制度的國家,房地產登記的目的一是確權,二是公示,房地產登記是產權生效的充分和必要條件。在實行契約登記制度的國家,房地產登記的目的主要是公示,并通過公示確定和保障優先權。
  美國房地產登記實行契約登記制度,法律要求,凡是影響房地產權益的文件、契約、抵押合同、租賃合同、房地產征稅、法定規劃圖則等,都要登記。經登記的房地產權不一定成立,登記行為也不保障業主的產權,但經登記的房地產具有優先權。
  房地產登記機關一般是房地產所在縣的政府登記辦公室。申請登記的文件契約必須附有完稅證明,同時交納登記費。一般情況下,登記費是按登記的文件頁數收費的。
  房地產登記一般由買方(或貸款方)的代理律師或產權保險公司或交割處理托理機構代理。
  (六)產權交割
  房地產交易不同于一般的商品交換,一般商品交易是以錢物易手的方式來完成交易的,而房地產作為一種特殊商品,交易的實質是產權交易,房地產交易完成的標志是產權轉移。房地產價值量大,買賣房屋是美國人經濟生活中非常重要的一件事情,為了保障買賣雙方的合法權益,房地產交易要通過一個正式的交割程序,通過交割程序,雙方在合同、文件上正式簽到字,轉讓方將產權轉移給受讓方,受讓方將購房價款付給轉讓方。
  在交割開始之前,有關當事人要自己或通過代理律師做好各項準備工作。交割前要準備好的事項和文件包括:買方和賣方的結算陳述報告、合同、貸款文件、產權保險文件、業主人身保險、產權契約、首期款和交割費用等。
  房地產交割在不同的地區有不同的做法,有的地區買賣雙方和房地產經紀人等全部要到場,有的只要求買方到場。房地產的交割程序大致有如下兩種:
  在紐約等美國東部地區,房地產交割的做法是,有關各方當事人在交割日聚集在商定的交割地點(交割地點可以是產權保險公司辦公室,買賣某方的代理律師辦公室等),雙方交換資料,代理律師進行最后的審查,然后雙方在各種文件上簽字,簽訂契約,轉移產權,買方付清款項(或首期款)和各種費用,或完成抵押貸款程序。然后,買方的代理律師或產權保險公司將有關文件送登記機關登記。
  在美國西部地區,如加利福尼亞州和內華達州等,房地產交割要通過一個作為買賣第三方的托管機構(escrow),由這個托管機構保證房地產買賣的公正、安全、中立。托管機構可以是代理律師行、產權保險公司、信托公司或專業托管公司。在交割開始時,按照預先擬定的交割指引,以托管機構為中人,賣方將有關房地產的文件、契約交給托管人,買方將購房款項也交給托管人,托管機構審查核實文件資料和款項后,雙方簽訂文件和契約,然后托管機構將文件交給買方并送登記機關登記,將款項按交割結算表付給有關各方,完成交割。
  如果買房按揭來源于有聯邦背景的機構,那么房地產交割程序要嚴格按美國聯邦“房地產交割程序法”(Real Estate Settlement Procedures Act ---RESPA)規定的程序進行,要填寫美國聯邦住房與城市發展部制定的“規范化交割結算表HUD 1”。
  總之,房地產交割是房地產交易的最后一道和最重要的一道程序,也是買賣雙方反悔或彌補可能出現的房地產隱患的最后機會。因此,買賣雙方都非常慎重,代理的產權保險公司一般會在即將交割前再做一次產權搜索,確保萬無一失。
  感謝成薇提供以上資料:“美國房產產權”
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  關于房產經紀陳紅 Nancy ---每周五為“堵城天天報”寫房產專欄,是拉斯維加斯優秀的房地產經紀。她經驗豐富,熱情親切,房源多 客源廣,已幫助過許多中國和美國房產客戶。她自己也是房產投資者,理解買家和賣家的需求。
  專精: 投資 豪宅 學區 退休房
  服務:房產買賣 出租管理等。歡迎面對面的咨詢
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  陳紅 Nancy 曾獲的獎項及承諾:
  賣房專家,認證談判專家,報紙房產專欄作家,豪宅協會會員
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