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逢周五,資深經紀 陳紅談“房產” 2015-11-27
新聞來源:地產經紀陳紅Nancy Chen發佈作者:地產經紀陳紅發佈時間:2015-11-27
 本周重點 :1) 在美置業問答 2)在美國“養房”的年費用
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  一,在美置業問答
  1. 為什么在美國買房子?
  a. 美國房屋產權為私有制,永久產權
  中美房產最本質的區別在于房屋產權和擁有方式。中國房屋產權是公有制,買了房子之后最多有70年的使用權。而美國房產實行私有制,并且是永久產權。一經購買,包括房子和房子上方的天空和下方的土地全部永遠屬于自己。
  b. 美國房子價格不高,低于中國
  現今,美國所有房屋的平均中間價在中國很多城市來講都顯得那樣平易近人。用同樣的價格,在美國買到房子可以比中國大三倍以上。或者說,用買中國房子三分之一的價格就可以在美國同等區域買房一套大房子。
  c. 美國房產政策完善,法律環境健全,房屋產權受保障
  美國的房地產法律經過了幾十年的發展和完善,逐漸形成了相對完善和成熟的房產法律制度和市場。比如美國的房產信息是公開的,購房者可以去政府網站查看意向房產的全部詳細信息。所有的交易信息, 包括實際價格,稅額, 交易日期, 交易情況, 都必須明確的呈報,這就有效的避免了炒房現象的發生。此外,美國政府會保護房屋擁有者的產權,并保障房產交易中買賣上方的權益,公平公正公開。美國房產問答延伸閱讀:美國法律如何保障外國買房人的權益?
  d. 美國房產可以獲得較高的租金回報率
  以出租和投資美國房產為目的,會有穩定的房產增值效益和獲得較高的租金回報。
  e. 美國有多種房產類型,可以依據投資目的自如選擇
  美國房產類型分為1.獨棟別墅、2.聯排別墅、3.公寓、4.多戶住宅。每種房型會分布在不同的地區或城市,并匹配不同的投資目的。如投資、留學、養老買房都有比較適合的幾類主要的房產類型。
  2. 為什么在拉斯維加斯買房子?
  1)拉斯維加斯是世界著名的品牌城市——生活方便,充滿活力的城市-集藝術,音樂,運動,休閑,美食,娛樂,購物,生活,工作于一體的城市;
  2) “陽光城市“——85%有明媚的陽光,“天氣給心情加分”;
  3)沒有州稅,吸引許多置業和投資公司,更多的新居民;
  拉斯維加斯是美國“第二大置業最好的城市”——源自 INC雜志
  4)消費低,生活舒適;
  5)經濟發展迅速,工作機會多。 2016年底世界級的Casino Resort旅游度假村的開放,會吸引更多的游客和工作機會;
  6)“展會城市”--每月都有大型的國際展會在這里舉行,提供便利的國際交流機會。
  7) 交通便利--45分鐘飛機可到加州。國際航班每2-3分鐘有一架飛機起飛;
  8)去年被評為:1)“華人喜愛第6大城市“和“美國最有活力城市”——源自“新聞周刊國際Newsweek international”
  9)拉斯維加斯是美國前十名的 “退休養老好地方”
  10) 房價低,房價增長空間大。
  3. 現在是投資美國房市的最佳時機嗎?
  總部設于俄亥俄州哥倫布市的美國全國保險公司進行的調查顯示,美國房地產市場進入自2001年14年以來最穩健的時期。全美健康房地產市場的領先指標2014年第四季度上漲至109.8,該數據高于100表示產業健康發展。該指數使用373個帶動房地產市場的統計城區當地數據。包括改善就業的措施,人口統計以及貸款市場。
  房地產是具有強周期性的經濟部門。從美國幾十年的房價變化來看,差不多每10-12年一個周期。經過了2006年一直到2012年初的樓市回跌, 美國己經走過5年到6年的房價下降期,未來差不多5~6年美國房價會繼續穩定上漲,2015年美國房產仍是良好投資時機。美國房價探底企穩,利率保持在低位,而美元趨于貶值,具備財力的國內投資者可以把美國房地產看作長期強勁獲利的工具。
  4. 在美國買房是必需人到美國才能買嗎?
  你不必親自到美國就可以買房,在看房、選房的過程中,你最好能親自實地考察清楚再做出選擇,確保周邊和房子結構都是你所想要的。并在美國開立好自己的銀行帳戶,以便用該帳戶內的資金支付購房款,即使不來美國也可將資金直接打入產權公司進行交接。 無論你在世界的哪個地方,都可以完成在美國買房的過程。
  5. 中國人在美國買房要些什么證件和資料?
  銀行證明和有效證件。如果本人親自前往購買,只要有護照就行了。如果是委托他人購買,需要給受托人寫一份授權委托書(Power of Attorney),該授權委托書需要公證,另外提供一份護照復印件,受托人有了授權委托書,可以動用在委托人名下的銀行帳戶中的資金支付購房款,代簽買房合同等法律文件和代辦過戶手續。
  6. 在美國購置房產和在中國買房程序上有什么不同?
  在美國買房的整個過程中,要經過一層一層的手續,比較嚴謹。也就是說,在房產過戶中的詐欺、違約的機會率會降至最低。雖說過程比較復雜,但在美國的經紀人,都是需要取得各州的專業房地產的執照,才能為客人作買賣交易服務,整體水平很高,職業道德相對於國內房產中介素質要好得多 。如果你能選擇一個負責任、有經驗的經紀人作你的買方經紀,其它事情你就不必擔憂了。
  7.我需要付經紀人傭金嗎?
  在美國拉斯維加斯,買賣雙方經紀人的傭金都由賣方支付,購房者不須承擔支付傭金的責任,只需付房產經紀的公司文件費就行。
  8. 我在美國買房以后可以移民美國嗎?
  目前,在美國買房與辦移民沒有直接的聯系。外國人只需要提供身份證明和合法入境美國的簽證就可以在美購買房產,買房可被視為一種投資行為,但不可以僅因此而獲得綠卡。
  9. 應該買那種房屋?
  美國房地產市場的房屋種類很多,最主要的有獨棟別墅(house),聯體別墅(town house),公寓(Condo)。對于投資者而言,獨棟別墅最具投資價值,公寓最沒有投資價值。
  從過去30年美國公寓價格變化規律看,公寓建成之后價值會逐年遞減,因為美國的人工支出很貴,舊的公寓需要花費大量的金錢去維護,所以超過20年房齡的公寓基本就無人問津了。而獨棟別墅卻恰恰相反,雖然房屋也有老化的問題,但所在土地是永久產權的,而土地也在一直升值。
  10. 購買新房還是二手房?
  在美國,大多數在市場上交易的房子是二手房子,占市場上掛牌出售的房子總數的85%;新建的房子相對較少,僅占15%。這與中國大陸的房地產市場有很大的區別。 新房二手房各有利弊,需要職業的經紀人幫助你權衡比較。現在拉斯維加斯房產價值,新房價值更有競爭力,性價比高!
  11. 外國人買房可以貸款嗎?
  可以!隨著美國經濟和房地產市場的復蘇與上升,很多中國客戶期望來美買房置業,投資移民。根據廣大買房客戶的問題和咨詢,這里介紹一下外國人在加州買房之前如何申請貸款,及其利弊分析。
  接受外國人買房貸款申請的銀行有幾家,匯豐銀www.us.hsbc.com,華美銀行 www.eastwestbank.com,國泰銀行 www.cathaybank.com。
  因為外國人貸款的審批期限較長,所以在選擇投資標的物時,就比較不容拿到一個比較優惠的價錢,畢竟 ”CASH IS KING 現金為王
  12. 我的購房資金如何匯到美國?
  如果你在中國或美國設有公司,資金的匯入或轉出應該沒有問題,如果你是以個人名義匯款,你會受到外匯管制的限制,無法將資金整筆一次匯出,而需要分批匯款。這樣你需要更多的時間,早作準備,如果你在美國的銀行已設有一個帳戶是最好不過的。所以在你購房之前如果有機會來美國考查或觀光的時候,順便開設一個帳戶,會對你以后的購房投資有很大幫助。如果沒有,你也可以使用信得過的朋友的銀行帳戶。關於具體的匯款手續,你可以咨詢當地的銀行有關你的外匯需求。
  感謝成薇提供以上資料。
  二,在美國“養房”的年費用
  在美國置業每年的持有成本到底是多少?每年需要繳納的基本稅費有:房產稅、物業費、房屋保險費,維修費(如適用),污水處理和垃圾費(這兩種費用通常是租客來付)。且因為房屋所在的地區、房屋物業類型等因素而有不同。
  1.房地產稅
  房地產稅 (Property Tax or Real Estate Tax)房地產稅,也稱為物業稅或簡稱為地稅,是地方針對房地產征收的郡稅,市稅,學區稅的總稱。稅率各個州不同,在美國,只要你擁有房子,你就要交納房地產稅,美國通常為0.9-3%,拉斯維加斯差不多在0.9-1%之間(Henderson 地產稅微比las vegas貴些。)
  2.房屋保險
  買不買保險是你自己的選擇,你想要你的房子得到保障,就要購買房屋保險。但是如果要貸款,銀行一定要你買保險才肯貸款給你。通常是$600-$700 /年,據房齡 ,位置,保險成本不同。
  3.社區費(國內稱物業費)
  社區費(國內稱物業費),費用一般在一百十元到一百元之間,費用的高低取決於社區內公用設施的多寡。社區費中通常包含火險部份,每一戶不必單獨購買。因為房子是相連的,如果一家著火,其它人也會受災,所以他們的火險是共同承擔的。
  公寓的物業費越是年代久遠的公寓維護成本越高,物業費也越貴。
  4.房子基本維護
  正常的維修。投資錢才能賺錢。如果需要維修,不在投資房上花錢維修, 租客不會好好保護的。
  5,sewer&trash 下水道污水處理費和垃圾費
  通常是$35/月,由租客來承擔這費用,賬戶最好維護在屋主名下。這樣不會有欠賬 。
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  Nancy Chen陳紅
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  關于房產經紀陳紅 Nancy ---每周五為“堵城天天報”寫房產專欄,是拉斯維加斯優秀的房地產經紀。她經驗豐富,熱情親切,房源多 客源廣,已幫助過許多中國和美國房產客戶。她自己也是房產投資者,理解買家和賣家的需求。
  專精: 投資 豪宅 學區 退休房
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  辦公室:我們有兩個辦公室(位于中國城和Henderson )
  陳紅 Nancy 曾獲的獎項及承諾:
  賣房專家,認證談判專家, 報紙房產專欄作家,豪宅協會會員

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