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逢周五,資深經紀 陳紅談“房產” 2015-11-13
新聞來源:地產經紀陳紅Nancy Chen發佈作者:地產經紀陳紅發佈時間:2015-11-16
 本周重點 :1)如何有效地與貸款人溝通 2)房價還有上升空間?美國的房地產還能火多久?
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  本周重點 :1)如何有效地與貸款人溝通  2)房價還有上升空間?美國的房地產還能火多久?
  一,如何有效地與貸款人溝通
  貸款計劃,條款,期限,利率。當面試貸款公司時,下面幾點可以供您參考。
  1)利息率,條款,費用和過戶費用是多少,是否可以協商?
  2)根據個人情況,你會推薦哪款貸款計劃?
  3)月供是多少,包括什么?(如包括本金,保險,房產稅等)
  4)誰會接管負責我的貸款(你們銀行或其他公司)
  5)這個利息率鎖定多久?如果這段期間,如果市場利息率降低,我可以得到更低的利率嗎?
  6)貸款審批過程需要多長時間?
  7)需要多久能貸到款?
  8)如果提前付清,有其他費用或罰款嗎?
  二,本周問答:
  問1: 看房前,為什么提前要準備好定金支票和銀行證明(或貸款批準信)?
  答:有效報價的組成部分——報價+資信證明。沒有資信證明,賣家無法考證對方是否是合格的賣家。有時看到房子很喜歡馬上想報價,可惜當時沒帶上資信證明準備,第二天提供時,房子已經賣掉了。
  問2: 房產買賣, 不通過地產經紀, 自己過戶可以嗎?
  答:可以!前提是產權清的,可以節省傭金是對的。可你有沒有想過產權不清的房子,你接手過來, 麻煩有多大!最近有些客戶,多套房子都是自己過戶, 產權都不清的,即意味著官司或失去部分大的資產投資的風險。我自己是房地產經紀,自己買賣房產時,都不會自己過戶,會找產權公正公司來過戶,這樣擁有的房產時安全可靠的。親愛的朋友們,自己過戶前,記得查一下產權和買產權保險。
  三,美國的房地產還能火多久?
  也許還有一種判斷方法,就是回歸到價值與價格互相追逐的簡單道理。國際地產公司CBRE一份最近的報告的結論是,關于美國房價,不只今天的售價是很合理,而且還有繼續上漲的空間。CBRE倫敦首席經濟學家Richard Barkham評價說,我覺得現在的價格有著良好的支撐,很多因素能夠支持它,并且上漲中的價值有很健康的未來。這里的支撐,也就是很好的經濟,工作增長,以及不斷升高的占有率及租金。“我們能看到在未來幾年里房租穩健的上升趨勢,這將提高現金流”。
  CBRE最近還做了一項甲級寫字樓租金收益與本地債券收益的國際比較的研究。歷史規律顯示這兩者之間的平均價差在300個bps。最近的數據顯示美國低于這個標準: 只有240個bps的債券收益與資本化率(cap rate)的價差。然而,當考慮到未來的租金漲幅時,這一價差一躍而升至850個bps。
  事實上,從全球來看,和歐洲,中東和亞洲相比,美國有著最高的價差—650個bps,而最低的亞洲只有270 個bps。根據Barkham的評論,這表明在美國,在未來的兩到三年中,我們還有很高的上漲空間。
  盡管CBRE也在看一些美國的門戶市場(gateway markets),比如洛杉磯、紐約、波士頓和芝加哥,但Barkham認為美國經濟的繼續增長,“這種復蘇已經蔓延到二線城市,以及現在正在影響三線城市。我們將在美國的二線和三線城市看到相同的價值與價格的上漲。”
  美國另一家房地產研究機構RERC的主席 Ken Riggs覺得“房價還要再漲12個月”。而關于“哪里有最好的機會”,他的看法是,因為很多便宜的項目已經消失了,所以投資者必須要承擔更多的租賃風險以及開發風險而獲得高回報,正如現在已經發生的。或者,去投資那些更小的而有著更高回報的市場。所以,根據RERC的大都市排名指數,在前20的主要大都市中,有著最好相對價值的商業地產投資機會的城市都是二線城市。值得注意的是,在這份投資價值的排名上,紐約、洛杉磯、波士頓及華盛頓都不在其中。
  對投資者來說,在資本化率已經非常低的今天投資房產的風險主要來自于,當五到七年后人們需要賣掉這些資產時,很有可能,資本化率已經升高了200或300個bps。因為資本化率會隨利率而升高,未來的高利率很可能迅速的把資產價值帶走。因此,今天的投資者們必須要有一個長期眼光,以及必須對他們將要投資的資產高度自信。
  然而,人們的一個共識是,相比較其他投資方式,包括低回報的債券或高風險的股票市場,商業地產仍然有著它的吸引力。最后關于美國房地產還要漲多久,Barkham的回答是“只要美國的經濟還繼續增長并且產生就業,現在的資本化率就是有良好支撐的。在四五年以后會有一個時間,當利率開始上升,使得這個平衡變得有些問題,但那也是很久以后的事了。
  感謝成薇提供以上資料“美國的房地產還能火多久?”
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