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逢周五,资深经纪 陈红谈“房产” 2015-09-04
新聞來源:地產經紀陳紅Nancy Chen發佈作者:地產經紀陳紅發佈時間:2015-09-04
 本周重点 : 房价是如何决定的?
  大家好!
  房价稳定,有些朋友想知道自己的房子值多少。那么哪些因素来决定房价呢?
  一,房价是如何决定的?
  通常经纪人用CMA(Comparative Market Analysis)传统的方法进行卖房估价。 一般是在同个小区内,近6个月类似或相同的多套房源进行对比或套用卖出价格。加法或减法的运算是必不可少的, 修完成就比没有完成的加上一定的费用在总房价中;比如更换过门窗、橱柜、屋顶就要加上一定价钱在总房价上,相反没有的话就要做减法去减少一些费用的价钱。CMA是客观的根据近期市场情况定价。
  1. 房产经纪不决定房价, 由市场供求关系来决定;不要根据房产经纪的估价价格,来选择房产经纪。不是房产经纪估价高的,就会帮你卖出高价。过高定价会减少潜在客户的看房机会,呆在市场的天数通常会延长,买家报价是据市场价值,市场天数,周边环境综合来定的。
  2. 你的房子会有5种敏感数字
  A. 成本——- 购房价格加上房子装修金额
  B. 价格——-卖家想要的数字
  C. 价值——-买家愿意付的数字
  D. 市场价值——-买卖双方同意的数字
  E. 估价价值——-贷款公司安排估价师做的评估
  3.增值和贬值
  A.增值--房子售价高于市场价因为周边有更多贵的房子或周边环境更好.
  B.贬值---房子售价低于市场价因为周边有更多的房子售价降低或周边环境逐渐降低品质.
  4.定价过高的原因
  A. 卖家动机不强
  B.留下砍价的空间
  C. 缺乏符合实际的市场比较
  D. 房子买入价过高
  E.花高成本装修,希望买家能够支付其成本
  5. 房子上市最佳时机
  最好时机是上市第一周和第二周。因此,合理定价是关键的。
  卖家担心的是房子不能在计划时间内顺利卖出。房产市场上常常会看到某些房子即使没有什么硬伤也放了好长时间卖不出去。导致给买家很多错觉是否房子本身隐藏什么不可告人的问题没有买家去买。本来很好的房子因为在市场上的时间过长,造成了很大的麻烦。使得卖家心急如焚、坐立不安,一段时间没有买家的话,卖家会失去能卖出房子的信心
  6.合理定价的好处
  A. 快速成交,节约养房成本
  B.吸引更多潜在买家来看房
  C. 会收到更多的买家来竞争,从而收到更高的报价
  准确定价是快速成交的关键。卖房叫价过高,看似喜人却是大忌。经纪人望取悦于卖家,常常犯此大忌。如果卖房定价过高的话,无意中显出了其他好的价格,帮别人卖了其他房子。而自己错过并丢失了真正的买家。导致最后大家不欢而善,朋友亲戚变成路人。 卖房口碑远比蝇头小利重要。
  7.总结:
  “卖房最高境界是卖生活品味”即温馨的家庭环境。有的买家总是中意当地西人的房子,说一进到房子里就喜欢房子里的氛围。房子状况保持的极好。日常经常的室内打理,屋前房后的院落景观的设计都让人流连忘返、不愿离去。重复积累加强的正面好感和渲染,产生购买的冲动、非占为己有,肯出大价钱买入。
  售前“墙壁粉刷和专业油漆”,只需要一千或几百块钱的整洁工作,却能高卖几千元甚至上万元,这是被公认售房前的最佳回报。试想:自己看着都不整洁的房间,买家也是不会产生强烈购买欲望。
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