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逢周五,资深经纪 陈红谈“房产” 2015-03-27
新聞來源:地產經紀陳紅Nancy Chen發佈作者:地產經紀陳紅發佈時間:2015-03-30
 大家好! 一年之際在于春,第一季度過得好快。這個季節是播種的季節,就象農場主一樣,勤勞地耕耘著,才會有享受收獲的喜悅。這個季度,房價增長,房源增多,同時也看到好多以前的房產經紀重返房產事業。 本周重點:1)2015年到2016年房產經濟預測 2)美國房產價格變化 3)客戶問答 4)美國房地產交易中重要的稅一,2015 年4月到2016年的房產趨勢會是怎么樣呢? 據美國經
  大家好!
  一年之際在于春,第一季度過得好快。這個季節是播種的季節,就象農場主一樣,勤勞地耕耘著,才會有享受收獲的喜悅。這個季度,房價增長,房源增多,同時也看到好多以前的房產經紀重返房產事業。
  本周重點:1)2015年到2016年房產經濟預測  2)美國房產價格變化  3)客戶問答   4)美國房地產交易中重要的稅
        一,2015 年4月到2016年的房產趨勢會是怎么樣呢?
  據“美國經濟前景”統計表,1)美國的國民生產總值(GDP):2014年增長2.4%,2015預計增長2.9%, 2016年預計增長3%;2)貸款利率(30年固定):2014年為4.2, 2015年為4.2, 2016年預計為5.3;3)美國房產均價:2014年為20萬8千美元, 2015年為21萬8千美元, 2016年預計為22萬5千美元4)房價年增長率 :2014年為5.7%, 2015年為4.9%, 2016年預計為3.1%
        二,據美國房產經紀協會的數據,美國二月份房產均價是$202,600( 拉斯維加斯2月均價是$205,000). 拉斯維加斯的房價復蘇是較快的。 去年年初,拉斯房價低于全美均價的,現在已恢復到全美均價之上了。
  以下是美國房產價格變化圖(2011年到2015年2月)
 
  三,問答( Q&A)
  問1: 我要在拉斯維加斯買房,可人在中國,過戶時,必須要親自來拉斯維加斯簽字嗎?
  答:不需要。
  問2:我想賣房,想要賣個好價格,最重要的是什么?
  答:定價合理最重要。好多賣家以為出高價,可以爭取到好價格。這樣反而,減少潛在買家的興趣,時間一長,價格還得降下來,買家一看市場天數,價格自然會降低一些。
  四,美國房地產交易中重要的稅在美國任何房地產交易都需要給政府繳納稅,因為這是當地政府的財政收入的最重要的來源。美國的房產買賣中涉及到多個比較重要的稅,在實際的操作中請咨詢專業的會計師。本文簡單介紹一下幾個最重要的房地產交易的稅,僅供參考。
  (1) 房產交易稅 (Realty Transfer or Realty Transfer Tax)
  房產交易稅是為房地產產權交易特權而支付的稅額。根據你所在州不同,交易稅的征收方式迥異。如新澤西州,通常賣方只需付州稅而在紐約市,除州稅外,還需付市稅。在紐約,如果你有貸款(Mortgage),買方還需付 Mortgage Tax (貸款稅)。
  拉斯維加斯交易稅是:5.1*(成交價/1000)。以拉斯維加斯均價$205,000為例,5.1*($205,000/1000)=$1045.  這房產交易稅通常有賣家支付。
  (2)房產稅 (Real Estate Tax or Property Tax)
  房產稅顧名思義是房產屋主每年向當地市政府交納的稅種。房地產稅一般按年計,房價越貴,房產稅越高。一般講,房地產稅是用于市政、縣郡、學區、社區大學及其它政府機構。房地產稅屬聯邦個人所得報稅扣稅項目,也可用于抵扣州所得稅扣稅項目,但各州規定不一。買賣房屋時,賣方一般應告知房屋近一年或幾年來的房產稅,這通常列在賣方經紀上市單上(MLS)。如沒有,買方可通過市政府稅務部門查詢。產權調查報告也能較準確地顯示地稅征收。
  因此,作為買主,應提前查清,并理解你將來到底付多少地稅,這對你考慮是否應購買此屋亦有幫助。拉斯維加斯房產稅通常是0.9%(3)買房后,有哪些費用項目可以抵扣聯邦所得稅?
  房地產稅和一百萬美元貸款的利益可以抵扣聯邦所得稅。第二個貸款 (通常是Home Equity Loan) 不超過10萬美元貸款的利息亦可抵扣所得稅。但注意的是兩個貸款總額不能超過房屋合理市場價值。
  另外,只有在報稅時采用單項扣減(Itemized Deduction)的報稅方式時,才能扣減房產稅和貸款利息,新房屋購買者還可以扣減點數費用(Points)。房屋重新貸款者不可扣減這類費用。房屋交易中的其他費用,如房產交易稅、律師費、登記費及貸款公司的信用報告費,估價費等均屬不可抵扣費用。
  (4)賣房時的聯邦資本增值稅(Capital Gain Tax)
  一般來講,如果房產增值,房子銷售實現的資本增值(利潤)都可能要繳納所得稅。美國聯邦稅務局對主要居所(primary residence)的出售利潤有一定的稅收優惠。如果你在過去5年內在該房屋住滿了兩年,你賣房利潤低于25萬美元(夫妻倆共50萬美元)的部分無需交納資本增值稅,只有超過的部分才要交稅。但是,這一減免并不適用投資房(Investment Property)和渡假房(Vocation Home)等非主要自住用房。對于兩用房(Duplex),用于賣方自己主要居所的部分可享受這一優惠,但對于出租的單元則需申報資本增值稅。
  賣房利潤是調整以后的賣價(Adjusted Sale Price)減去調整后的成本(Adjusted Cost Basis)。調整后的成本是買價(Purchase Price)減去銷售傭金、律師費等。調整后的賣價是賣價(Selling Price)減去房屋整修費用(Cost of Capital Improvement)。國稅局(IRS)對整修費用有較嚴控制,如維修熱水器的費用不能列為整修費用,但安裝一臺洗碗機則可。再如,你可扣除雇工的工錢但不可以扣除你自己的工錢。國稅局同時要求賣方每年申報詳細的利潤計算,所以整修費用的收據(Receipt)都應妥當保存,以備查詢。
  感謝著名房產經紀成薇提供資料“美國房地產交易中重要的稅”。
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