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陳紅談“房產”2015-02-13
新聞來源:地產經紀陳紅Nancy Chen發佈作者:地產經紀陳紅發佈時間:2015-02-12
 大家好!本周重点:1)拉斯维加斯房地产走势 2)如何有效投资美国房地产

一,拉斯维加斯房地产走势
据拉斯维加斯房产经纪协会2月10日最新数据,2015年1月份市场均价 $200,000(12月份是$204,000),60%独立房是在60天内售出去的。1月份独立屋房源数是12,666套(2014年12月份房源数是12,337套),房源增加了2.3%,价格比上月下降了2%. 其中36%客户是现金买主。

2014年共成交36550套(6年来成交量最低的一年)。其中短售屋占10%,短售屋市场均价$167,000;银行屋占8%,银行屋的平均售价是$155,500.。
2009年成交量47,685套,2010年成交44,045套,2011年成交48,798套,2012年成交45,698套,2013年成交41,477套。
2011年成交量是过去6年最高的,主要原因是2011年是价格最低的一年,银行屋占据90%以上的市场。 现在房产市场非常的健康稳定,升值空间还是有50~70%的距离。

二,如何有效投资美国房地产?
美国房地产投资项目主要分为商业地产以及住宅地产两类。商业地产包括公寓群、购物中心、写字楼以及土地;住宅地产包括独立屋(别墅)、单元屋以及连体(联排)别墅。在商业地产中,公寓群通常有5-300个单元,平均空置率为8%左右,现金流极好,投资风险低,交易量大;购物中心交易量较高,一般风险较小;写字楼的风险较高,受市场波动影响较大,交易量较小;不同地域的土地价格差别很大,交易量很小,高折价转让很常见。住宅地产中,独立屋(别墅)交易量较大,约占85%左右。


当前美国市场上容易发现较好房地产投资机会的区域主要集中在大纽约区、旧金山、以及一些大城市如休士顿、达拉斯和奥斯丁。纽约和旧金山作为国际城市拥有极强的抗风险能力,这两个地区的地产市场除了有美国本土的需求更有很强的国际需求。达拉斯和休斯敦主要是因为当地页岩油和页岩气的开发给房地产市场带来了巨大的成长潜力,而奥斯丁则是一个非常有活力且与高科技密切相关的城市。

美国大城市的已建成项目投资回报率较低,可以重点关注开发类型项目、或者一些能提供高附加值的项目。美国房地产现在正处回升阶段,然而在大城市的已建成的项目投资回报率却相对较低,目前纽约的高档酒店或写字楼资本化率仅在5%左右或更低。开发类型项目值得关注,例如住宅及公寓类地产项目的开发、翻新及改造,以及风险可控的酒店项目等。
 


1)投资理念
第一,风险可控,以风险控制为目标。回报率高的项目通常风险也比较高,宁可项目收益较低也不追求高风险。
第二,房地产投资是一个非常本地化的投资,因为在熟悉的区域投资才可能拿到第一时间的、非公开的项目及资料,并有相对应的合作管理团队及开发商资源。在自己熟悉的市场投资,并依靠当地优秀的开发合作伙伴,能最小化投资风险。


2)投资前的准备工作
在投资前需要仔细分析项目所在区域的人口构成、当前及未来市场情况、项目开发商背景及管理能力、项目法律问题等因素,同时需要慎重考虑投资结构。目前市场上开发建筑项目的贷款抵押率(LTV)通常在65%,有时也能达到80%。

3)房地产投资的风险
房地产投资风险主要包括市场风险、利率风险、政策风险等系统性风险,以及经营管理风险、流动性风险等非系统性风险。
美国房地产市场受政策影响较小,但是受经济周期影响较大。因此首先要做好对市场风险的防控工作,国民经济增速、土地供给、购买力变化、需求者心理变化等因素都会导致市场波动。
非常感谢成薇提供“如何有效投资美国房地产”的资料。

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