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陈红谈“房产” 2014-10-17
新聞來源:地產經紀陳紅Nancy Chen發佈作者:地產經紀陳紅Nan發佈時間:2015-01-29
 大家好!本周重点:1)产权保险的好处;2)如何检验即将购买的房屋

上周我们提到美国房地产投资须知—第 5 点是房地产保险。其中重要一项是产权保险。今天我们就对产权保险进行了解。
问: 什么是产权保险(Title Insurance)?
答:产权保险政策:在物业,占有,使用,控制和财产的处置这几大方面,来全面保障您的合法权益。

问:产权保险通常是谁支付的?
答:通常是卖家。如果报价是市场(或高出市场价 ),卖家会支付的;报价偏低,通常买家支付,有时买家卖家各支付一半。没有一定是卖家或一定是买家支付,是可以协商决定的。如果卖家是银行或政府部门,产权保险大都由买家支付。

问:为什么房子产权过户与其他的产权过户户有所不同(如汽车)?
答:房子产权过户有时是复杂的。由于该土地给定的用途和使用它的权利,可以随时间而变化.问:什么是产权搜索?答:签发产权保险政策前,产权保险公司将进行广泛的公众信息和历史记录搜索。

问:为什么您需要产权保险?
答:有两种不同类型的产权保险:一种是贷款公司的保险( 保护贷款的额度和投资安全)。 另一种是为买家的保险(即新房主),保护不受官司的困扰或任何索赔。如果有问题,保险公司将支付您的法律费用,甚至是对你房产价值的补偿。我的所有客户过户时,都会考虑购买这项产权保险的。因为这是那么的重要。

问:产权保险费用是多少?
答:您只要付一次,终身受保护。是根据您的房产价值来计算的。就按市场均价的房子$202,000来算,产权保险费用是$1070左右。我 10月份卖掉的房子$186,000, 产权保险费用是$1026.5

问:产权保险和家庭财产保险哪个重要?
答: 我会下周作答。谢谢继续关注!!

如何检验即将购买的房屋正常验收房子时间一般是持续 2-3个钟头。
通常有专业验房工程师( House inspector)来进行,价格是$195~$300 左右,据房子面积大小来定。
感谢成薇分享以下这些验房资料。


一、墙面
1、检查墙面是否有开裂。
2、检查墙面是否有空鼓,用小木锤或其他东西敲墙,敲到空鼓时发出的声音不实,很容易就可以听出来。做上记号,装修时用腻子填平。
二、屋顶
1、检查屋顶是否有开裂或楼水, 瓦片的缺失。
2、检查屋顶和墙面的阴阳角线是否是水平线,如果不是,在今后装修中要先用粉刷石膏找低再用耐水腻子找平即可。
三、地面
1、检查地面是否平整
2、检查是否有开裂和反砂:地面用脚搓地面时是否出现沙粒。砂浆比或水泥质量不合格、搅拌不均匀都会出现此问题。大面检查完,就开始检查细节了。每个房子的建筑施工单位不一样,质量和设计方面也有所不同,监理的专业性在这些方面就起到了很明显的作用。细节很重要哦,很多地方是我们看不到的,或是后期装修摆放家具会出现问题的。
四、门窗
1、检查门窗的强度
2、检查窗的功能:
a.门窗推拉顺滑,表面平整光洁,无严重划痕,型材没有开裂或断裂现象。
b.五金配件:齐全,位置正确,牢固。
c.密封质量:门窗关闭时扇与框,扇与扇无明显缝隙,密封条不松动,不脱落,不外露。
d.门窗框,扇垂直,不弯曲。
e.玻璃无污染,无破损,双玻夹层无灰尘和水气,分隔条均匀。
f.窗子排水孔是否打通了。未打通积水会流入型材里。
五、电路
1、检查插座和开关是否设置的合理,电路在装修中是否需要改造,一是看个人的需求,二是看房屋中插座和开关设置的是否合理,方便使用。2、检查每个电灯开关和电源插座是否可以正常使用,带个手机座充、或电笔插上就可检验电。源插座是否通电,当然专业人员会采用专用插座检查。
六、水路
水路主要是体现厨房、卫生间中。卫生间中一般情况是 2个地漏、一个座便下水管、一个浴缸下水管、一个洗手盆的下水管,看设置是否合理,再根据自己装修的需要来决定是否可更改,但具体改造的方案就要听专家的意见了。出现问题最多的是,很多人都想改动座便器的下水管,已获得更多的空间,但改造座便器下水管需在楼下顶部的下水管路道进行改造,容易引起很多麻烦,为防止以后出问题楼下业主很难同意做这样的改动,所以不建议自己擅自改动(采用垫高地面的做法容易出现排水不畅),要听专业人士的意见。
七、燃气管路
燃气表是个很占空间的小东西,这个表的位置如何调整也要听专业人士的意见,必须由燃气公司改造,非常重要。
八、验防水
这里所说的防水,指的是厨卫的防水。当然,目前交付的房子,有一些事先已经声明没有做防水,这就需要装修做了。如果在交付时已经做了防水,那么我们就不得不对防水是否做好做出验证了。如果在装修前不试一试,那么在你装修好时再发现漏水什么的,那么维护工程就大了。你不得不拆除已经装修一新的地面来做一层新的防水层。验收防水的办法是:用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的门口,然后再拿一胶袋罩着排污/水口,再加以捆实,然后在厕卫放水,浅浅就行了(大于 2cm)。然后约好楼下的物业和业主在 24小时后查看其家厕卫的天花有无渗漏。
九、验管道
这里所指的管道,指的是排水/污管道。犹其是阳台之类的排污口,验收时,预先拿一个盛水的器具,然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走。

为什么要验收这个呢,因为在工程施工时,有一些工人在清洁时往往会“偷”这个工。把一些水泥渣倒进排水管流走,如果这些水泥较粘的话,就会在弯头处堵塞,造成排水困难。

有一种情况,不过就与验收没关了。那就是看看排污管是否有蓄水防臭弯头。按照经验而言,如果排污管没有蓄水防臭弯头,那么整体房屋质量也就得打十二分的精神了。

为什么排污管需要这种弯头,因为弯头会蓄水,这样来自下层管道的臭味气味就会被挡在这层之下。而没有弯头的话,洗衣间和厕所的排水口就会散发一种异味。也许会有开发商会认为用防臭地漏就行了,工程的实践证明,防臭地漏远远不能满足实际需要。而正因为这种小地方,往往最能体现建筑商的施工质量的。

特别提醒:一般浴缸下部的排水管道有返水弯,而其他位置则没有,需安装防臭地漏!!!

小提示:等电位保护装置,主要是对厨房和卫生间这样比较潮湿的环境进行漏电保护。金属架比如洗手盆下面都有不锈刚的下水管,用一根线,(线要求不小于 4平方)跟不锈钢管接上后接到这个盒子里,防止由于潮气带出来的漏电,起到保护作用。在高级装修里都是强制规定的,家装里几乎所有人都没有注意到这点,再比如铸铁浴缸底下都有个螺母,也是用于接线到这里的,所以等电位的盒子不要封上。


 

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