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陈红谈“房产” 2014-10-10
新聞來源:地產經紀陳紅Nancy Chen發佈作者:地產經紀陳紅Nancy Chen發佈時間:2014-12-11
 大家好好!本周重点:1)拉斯维加斯房价最新走势;2)美国房地产

 

一. 拉斯维加斯房地产更新:拉斯维加斯房产经纪协会(GLVAR) 10月 8日报导:9月房产价格与 8月份相比微升 1.3%,9月份市场均价是$202,500,与去年同期相比上升了 12.5% ;康斗和排屋均价是$104,250,与 8月份相比下降了 0.7%(8 月份均价$105,000),与去年同期相比上升了 9.7%。现在房价趋于稳定。市场均价仍大大低于 2006年高峰期的均价$315,000。9月份房源总数 13,857套(8月份 13752 套,增加了 0.8%);康斗和排屋共 3524套。8196套房子(59%)没有收到报价。34.3%现金买家,这意味着房产投资者在减少。
二. 美国房地产投资须知
1. 位置,位置,位置 (location, loccation, location)不论投资还是自住,位置,位置,位置 (location, location, location) ,是所有买房者的第一个黄金法则。但是不同的房地产类型,不同的用途对位置的理解和要求也相差甚远。比如选择住宅,社区的安全性、学区的好坏,是否近高速和周边的环境等是主要的考量位置好坏的因素,而对于商业用房,所在区域的人口分布、人均收入、交通便捷程度则更为重要。因此对于投资者而言,了解自己投资的房地产类别的价值由哪些因素决定至关重要。
2. 房地产税和社区管理费(Property tax & HOA fee)不同于中国,美国的房地产所有人每年需要缴纳房地产税。房地产税由地方政府制定和征收,而非联邦政府统一征收。各州,甚至同一州各个郡或市的税率各不相同,大多为房地产价值的 0.9%-1.5%,而作为征税基础的房地产价值并非房地产的成交价格,而是有地方政府相关部门根据市场价格等多方面因素做出的估价 (Value )。 另外住宅大多有业主联合会( HOA)每月需缴纳会费,用于公共设施/区域的维护。该费用根据房产种类和业主协议的不同,从每月数十美金至数百美金不等。因此投资者在决定是否投资某个房地产项目前必须清楚掌握该项目有关的所有税费,方可作出理性的投资决定。拉斯维加斯的房地产税与其它州相比,是相当低,非常有竞争力。
3. 土地用途规划等法律美国政府对房地产的管理主要通过制定规划,规定土地用途及建筑规则来进行,绝大多数的州均有自己的规划法案。美国有的规划建筑法规主要分以下几类:
1) 总体规划( Master Plan/ Comprehensive Plan ):总体规划由市或郡一级政府制定,主要规划一个地区的发展目标,决定土地用途、公共设施建设等,从而促进社会、经济、环境等的协调发展。Summerlin沙漠林有很棒的总体规划(Master plan), 是美国前 10名的总体规划,这也促进了 Summerlin沙漠林地区的房产保值增值,优美的环境吸引了许多自住居民。
2)分区规划条例 ( Zoning Ordinance ):分区规划条例在总体规划的基础上,具体规定一个地区各个分区的土地用途、地块大小、建筑类型、建筑高度和密度、建筑距离道路的距离等。
3)建筑法规( Building Code ):建筑法规主要规定建筑的标准和准则,如建筑材料、防火标准、卫生设施、配电设施等。根据建筑法规,不论新建还是改建都必须获得建筑许可证方可进行施工。新建建筑完工后经验收合格获得准用证(Certificate of Occupancy), 改建的建筑验收合格后则获得合格证(Certificate of Compliance)。4) 地块划分规则( Subdivision Regulations ):地块划分规则主要用于控制住宅用地的划分。规定地块的大小、分布、坡度、街道的宽度、建筑退红线要求、市政设施的安装、公共用地的面积等。美国大多数家庭住宅为一户一栋,每一栋单独占用一块土地,地块划分规则可以确保小区环境优美、生活安全舒适。
4) 地块划分规则( Subdivision Regulations ):地块划分规则主要用于控制住宅用地的划分。规定地块的大小、分布、坡度、街道的宽度、建筑退红线要求、市政设施的安装、公共用地的面积等。美国大多数家庭住宅为一户一栋,每一栋单独占用一块土地,地块划分规则可以确保小区环境优美、生活安全舒适。
4. 私人对土地利用的限制(CC&Rs)除了政府以法律形式对土地利用、建筑标准加以控制以外, 私人业主、房地产开发商和业主联合会对土地和建筑的利用也往往有一定的限制,这些限制一般以契约(CC&Rs, Covenants, Conditions, and Restrictions)的形式规定,并到登记机关登记,对后续受让人也具有约束力。所有的联排别墅和产权式公寓均有此类限制,大多数的成片开发项目和已有的小区也都有各类的限制。这些限制可以具体到房屋外墙的颜色和草坪的高度,所以买房前阅读有关限制条款也是必须的。投资者请注意,有些小区是不允许出租或只允许出租额定的比例的。买房前,最好了解清楚。
5. 房地产保险美国有完善的房地产保险体系,包括各种自然灾害险、建筑期间保险、产权保险、银行贷款保险、抵押信用担保等等。健全的保险制度能有效分散房地产投资风险,使房地产投资、买卖、房地产抵押等安全可靠。投资是有风险的, 我非常推荐在房子过户前,就联系好房地产保险公司, 一旦过户,马上保上险,保护好您的资产。 今年我的两套出租房发生火险。一套是今年 2月份租客吸烟引起。另一套是租客点蜡烛引起。幸好有保险。而且不同的保险公司 赔款力度也会不一样。有些保险公司优于其他公司。 以上 5点投资须知,供您参考。
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